Novos Capítulos do livro “Condomínio em foco” – (em áudios)..

Condomínio em foco – Capítulo XXXIV – Pagar cota é dever legal
Condomínio em foco – Capítulo XXXV – Não basta vigiar o papel
Condomínio em foco – Capítulo XXXVI – Cerca elétrica não
Condomínio em foco – Capítulo XXXVII –Silêncio é lei noite e dia 
Condomínio em foco – Capítulo XXXIX – STJ livra prédio de ônus
Condomínio em foco – Capítulo XL – Imagem vale 10% do prédio
Condomínio em foco – Capítulo XLI – Registros e obrigações
Condomínio em foco – Capítulo XLII – O pé direito do elevador 
Condomínio em foco – Capítulo XXXVIII –  Devedor eleito síndico!
Condomínio em foco – Capítulo XLIII – Súmula confirma convenção
Condomínio em foco – Capítulo XLIV – Zele pela sua vizinhança
Condomínio em foco – Capítulo XLV – Multa evoca dor e mágoa
Condomínio em foco – Capítulo XLVI – Terraço, venda e seguro
Condomínio em foco – Capítulo XLVII – Vale limitar procurações
Condomínio em foco – Capítulo XLVIII – Obra nociva em área comum
Condomínio em foco – Capítulo XLIX – Cão venceu, até quando? 
Condomínio em foco – Capítulo L – Como proceder à renúncia
Condomínio em foco – Capítulo LI – Cláusula vira armadilha    
Condomínio em foco – Capítulo LII – Passeio digno eleva o prédio 
Condomínio em foco – Capítulo LIII – Síndico pode abonar multa?
Condomínio em foco – Capítulo LIV – Como convocar assembleia
Condomínio em foco – Capítulo LV – Porteiro, cuide da porta!
Condomínio em foco – Capítulo LVI – Síndico deve ganhar menos
Condomínio em foco – Capítulo LVII – Como se livrar do barulho
Condomínio em foco – Capítulo LVIII – Emergência pede intrusão
Condomínio em foco – Capítulo LIX – Cota pode ser protestada  -
Condomínio em foco – Capítulo LX – Maioria é da assembleia -

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Síndico morador ou profissional, gestão precisa ser transparente e equilibrada..

“O síndico deve ser um negociador. Ele precisa ouvir todas as opiniões e chamar os demais moradores para participar da gestão a fim de evitar desentendimentos”, afirma Avio Lavagetti, 80, administrador aposentado e síndico há cinco anos do prédio onde mora, no Morumbi, zona oeste de São Paulo.

A escolha da administradora que irá auxiliar o gestor também precisa ser criteriosa. “Se a administradora não tem serviço ágil e transparente, a gestão fica comprometida”, diz Eduardo Zangari, diretor de relações institucionais da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios).

De acordo com Zangari, a troca de síndico dificilmente revoluciona a administração do prédio. “O orçamento é muito limitado e, a menos que a antiga gestão tenha sido muito mal feita, poucas mudanças serão observadas. Não tem milagre que o síndico possa fazer.” As melhorias são mais visíveis na qualidade dos serviços e na manutenção do edifício do que no orçamento, afirma Zangari.

A busca pelo enxugamento dos custos pode até apresentar riscos: “Alguns cortes, principalmente em manutenção, são perigosos e podem gerar ainda mais gastos”, alerta Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito condominial e imobiliário.

PRÉDIOS ADOTAM PRÁTICAS DE GESTÃO EMPRESARIAL

A necessidade de profissionalização da gestão de condomínios levou algumas empresas a oferecer o serviço de governança condominial, que adapta conceitos e práticas que já são usados na administração de grandes empresas.

O serviço inclui auditoria de compras e contratos, controle de inadimplência, fiscalização das contas de água e luz para checar se não há vazamentos e acompanhamento da atuação do síndico.

“Para prédios maiores, a implantação de um sistema de governança ajuda a aprimorar a gestão”, afirma Eduardo Zangari, diretor de relações institucionais da AABIC.

“É uma espécie de boas práticas anticorrupção que prega o respeito à administração e à ética nas relações condominiais”, diz Talita Zanelato, da Conlive, empresa que oferece o serviço, em São Paulo.

 

Fonte: Folha de S.Paulo

Publicado  | Por Redação do Viva o Condomínio

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EDITORA BONIJURIS LANÇA LIVRO COM TODA LEGISLAÇÃO DE CONDOMÍNIO ATUALIZADA..

Olga Maria Krieger é bacharel em direito pela UFSC e mestre em sociologia pela UFPR. Atua na pesquisa e revisão de obras publicadas pela Editora Bonijuris, como o livro Legislação do Condomínio (2014), e na edição da revista trimestral Direito & Condomínio.
Sobre a Editora Bonijuris
Fundada em 1989, em Curitiba, a Editora Bonijuris tem como foco a difusão da produção intelectual brasileira nas áreas do direito, língua portuguesa e ciências humanas e sociais. É responsável pela publicação da Revista Bonijuris, Revista Luso-Brasileira de Direito do Consumo e a Revista Judiciária do Paraná. Para saber mais sobre a editora Bonijuris acesse www.bonijuris.com.br e www.facebook.com/bonijuris

Legislação do Condomínio: Coletânea Prática – Editora Bonijuris, 4ª edição, 224 págs. – R$ 44,90
ISBN 978-85-65017-14-5
Disponível em todas as melhores livrarias e nas lojas on-line

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Mais informações para a imprensa
ASSESSORIA DE IMPRENSA /INFORMAÇÕES
Eli Antonelli
comunicacaobrbrasis@gmail.com                       /                      Páginas: 2 de 2 | Anterior

Modelos de Documentos (downloads) – Apoio ao Síndico

PARA BAIXAR O MODELO DO DOCUMENTO, BASTA CLICAR SOB O NOME DE CADA UM:

Demonstrativo financeiro anual
Dicas de acessibilidade
Dicas de segurança
Ficha de cadastro de moradores
Ficha de ocorrências
Notificação – paralisação de obra
Notificação – vazamento
Notificação aplicação multa com prazo pra recurso
Notificação aplicação multa condômino antissocial
Notificação para rescisão de locação residencial
Procuração para administração do condomínio
Recurso imposição multa
Requisição salão de festas
Termo de aprovação de contas pelo conselho consultivo
Termo de vistoria locação residencial
Termo entrega de chaves_ locação imóvel residencial
Edital de convocação para assembleia por condôminos

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Novos Capítulos do livro “Condomínio em foco” – (em áudios)…

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Eles conseguiram mudar para melhor a vida em seus condomínios…

A decisão para aderir à associação foi feita em assembleia, com a aprovação de quase todos os condôminos e valor mensal fixo estipulado para a contribuição. “Os moradores contribuem sem problemas, eles elogiam bastante”, relata Marli, ao comemorar ainda que o parque promoveu o encontro entre os condôminos, que em grande parte nem se conheciam. “Muitos costumam caminhar juntos com os cachorros e também praticar yoga e meditação em grupo, com voluntário que conduz as atividades”, orgulha-se a síndica.

Lixo que vira vida

A grande quantidade de lixo orgânico produzida no Condomínio Jardim Rio Tavares, no Sul da Ilha, poderia simplesmente ser encaminhada a um aterro sanitário e poluir ainda mais o meio ambiente nos arredores de Florianópolis. O síndico Edson Machado Pinto, no entanto, decidiu mudar esse destino e ainda melhorar a qualidade de vida dos moradores.

Após um intenso trabalho de pesquisa, incluindo visitas aos pátios da Companhia Melhoramentos da Capital (Comcap), Edson apostou na implantação de um sistema de compostagem no condomínio, feito por empresa especializada, em que todos os resíduos orgânicos das casas, além das podas e galhadas, são transformados em adubo que, depois, são utilizados pelos próprios condôminos.

Após uma forte campanha de conscientização e motivação, a ideia caiu no gosto dos moradores e a aprovação foi feita em assembleia. “O condomínio precisa estar receptivo para que um projeto deste evolua, e a administração do condomínio, pelos síndicos e conselheiros, deve motivar a discussão e a conscientização do morador”, comenta Edson.

Agora, o próximo passo do síndico é colocar em prática um projeto de separação total dos recicláveis, que já são recolhidos por catadores conhecidos da região. “É preciso desenvolver a consciência social dos moradores, para que eles entendam que a separação adequada dos resíduos recicláveis no condomínio permite, no mínimo, que famílias de catadores tenham uma base de sustento mais fácil, e que o município gaste menos com a logística desses materiais”, destaca Edson, que em suas campanhas estimula, inclusive, os pais a mostrarem às crianças a realidade que todos vivemos em relação ao problema do lixo.

 

Fonte: CondomínioSC  (Publicado em Síndico)

Eles conseguiram mudar para melhor a vida em seus condomínios..

Ações rápidas para aliviar o caixa

Em dezembro de 2015, Neide Carvalho assumiu o posto de síndica no Residencial Linea, no bairro Barreiros, em São José, com um grande desafio: controlar os altos gastos. Com 326 unidades distribuídas em três torres, o condomínio foi entregue pouco tempo antes e, sem moradores ocupando todos os apartamentos, as contas acabaram ficando sobrecarregadas.

Com experiência em Administração, Neide começou a gestão já promovendo mudanças. O primeiro passo foi a substituição das minuteiras, que em alguns espaços deixavam as luzes acesas 24 horas. “Modificamos para um minuto, tempo de acender e apagar”, conta ela, que teve que lidar ainda com as constantes reclamações dos moradores. “Eles reclamavam porque a conta de luz estava muito alta”.

A próxima etapa foi iniciar a substituição das lâmpadas comuns pelas de LED, começando pela iluminação do pátio, em que o acendimento é acionado das 18h às 6h. Enquanto isso, outra ação: o revezamento de utilização dos elevadores. Com três equipamentos em cada torre, a decisão foi deixar apenas dois ligados por vez. “O funcionamento é revezado uma vez por semana, o que também ajudou a baixar o custo”, relata Neide.

Todas as ações foram acompanhadas de uma intensa campanha de conscientização junto aos condôminos. E deu certo: “se alguém vê algo fora do lugar, alguma luz acesa, vai lá e faz a sua parte”, comenta a síndica. O resultado do trabalho foi a diminuição da conta de energia de R$ 14 mil para R$ 6 mil. “São ações bem legais que fazem a diferença”, comemora. “O síndico pode aumentar o valor do patrimônio de todos, assim como diminuir, então é bem importante essa função. Tenho uma fala que é ‘essa casa é nossa’, para as pessoas se conscientizarem de que cada pedacinho aqui também faz parte da sua casa, e vamos juntos cuidar dela”.

O abandonado transformado em ‘quintal de casa’

Há alguns anos, os moradores do Miramar Residencial, no Centro de Florianópolis, precisavam usar o carro para se deslocar aos locais de lazer. Caminhar nos arredores do condomínio após anoitecer, então, nem pensar. Com o Parque da Luz como “quintal de fundo”, o edifício ajudou a mudar esse cenário ao aderir à Associação Amigos do Parque da Luz – atualmente, nove condomínios da região fazem parte da iniciativa.

Com o matagal e a escuridão que marcavam o local deixados no passado, hoje a área pública conta com iluminação, parquinho para as crianças, paisagismo, campo de futebol e até grupos que se reúnem para fazer atividades ao ar livre. “O pessoal tinha muito medo de passar lá. Eu, inclusive, nem gostava de ir ali na frente. Mas agora é como se fosse o quintal de casa”, conta a síndica do Miramar Residencial, Marli Heidemann Bonetti.

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Financiamento de imóveis deve ser pesquisado a fundo para não ir do sonho ao pesadelo….

Feirões são oportunidade de conhecimento
Os feirões de imóveis são uma boa oportunidade para os indecisos conhecerem as opções do mercado, fazer simulações de compra e tirar dúvidas sobre o financiamento. De 3 a 6 de novembro, a Direcional Engenharia promoverá o Feirão da Virada na Praça de Eventos do Shopping Del Rey. Serão ofertados apartamentos de um, dois, três e quatro quartos em Belo Horizonte, Contagem e Betim a partir de R$ 145 mil. Todos com armários nos quartos e na cozinha. O consumidor encontrará condições como zero de entrada, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso Inter Vivos (ITBI) e registro grátis, além da possibilidade de utilizar o FGTS. “Para grande parte da população a aquisição de imóvel é um processo repleto de dúvidas e o financiamento é a principal delas. Muitos adiam o projeto da moradia própria por falta de esclarecimento. Acham que sua renda não se enquadra nas exigências do banco por não terem informações a respeito, sendo que hoje as facilidades são reais”, afirma o gerente comercial da Direcional, Junior Bosco.

AO FINANCIAR
Cuidados para não se endividar com prestações acima da sua realidade financeira:

» Quanto menor o valor financiado, melhor
Nem sempre existe possibilidade de quitar o valor de imóvel à vista. Nesses casos, o financiamento é
inevitável. Mas vale um esforço para financiar o menor valor possível.
Raspe suas economias, abra mão de alguns bens para tentar dar uma entrada num valor mais alto. Se sobrar dinheiro, adiantar o pagamento reduz o saldo devedor e os juros.
Quanto menor o valor financiado, menor será o pagamento de juros e o prazo de pagamento.

» Atenção ao valor da parcela
O valor a ser pago na parcela é um dos itens mais importantes quando se quer comprar um imóvel financiado. O ideal é que a parcela comprometa apenas 20% da renda líquida – o limite dos bancos é de 30% da renda bruta comprovada.

» Vale a pena usar o FGTS
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço é um direito de todo trabalhador com carteira assinada,
e vale a pena usá-lo na compra do imóvel.

Fonte: Estado de Minas, Lugar Certo

Publicado em Mercado Imobiliário

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Financiamento de imóveis deve ser pesquisado a fundo para não ir do sonho ao pesadelo…

Costa esclarece que o financiamento direto com a construtora costuma representar juros mais altos. Porém, há a vantagem de não ter de lidar com a habitual burocracia do setor bancário. A construtora faz uma análise de crédito e aponta qual o melhor parcelamento. “Normalmente esse tipo de financiamento é feito em menor parcelas, o que também depende da renda da pessoa. Alguns construtoras tem flexibilidade maior no pagamento de parcelas trimestrais ou até semestrais.”

VARIÁVEIS DE COMPRA Diretor da Câmara do Mercado Imobiliário (CMI) Secovi-MG, Pedro Augusto Rezende diz que compensa financiar porque, independentemente da crise, comparado a outros meios, as taxas de juros são mais atrativas. Oitenta por cento das vendas da imobiliária em que ele atua são por meio de financiamento. Rezende orienta levar em conta duas variáveis antes de fechar negócio: a possibilidade de compra e a regularização do imóvel. Na primeira delas, o comprador deve ter em mente o quanto o financiamento impactará na sua renda e exigir do ente financiador um extrato de todas as parcelas – previsão até o término do contrato. Critérios como perfil, idade, existência de outros imóveis em seu nome, recolhimento de FGTS há mais de 3 anos e o relacionamento com o banco em que é correntista podem facilitar o processo.

Já a variável imóvel depende de uma série de regras em torno da documentação e localização do bem. “Para adquirir o financiamento, o imóvel tem de enquadrar na tabela de cada banco (valor x localização), ter as declarações de Habite-se, IPTU, quitação de condomínio, ficando livre de qualquer ônus, comprovado pelas certidões.” Nos casos de imóveis negociados há menos de um banco, instituições bancárias ainda exigem a certidão negativa dos dois últimos vendedores. “Pela complexidade das regras bancárias de financiamento e documentação do imóvel, é imprescindível que o consumidor tenha o apoio de um corretor para acompanhar o processo.”

Rezende aponta ainda que tem crescido o número de financiamentos realizados por meio de permuta – com o uso de carro ou imóvel usado como parte do pagamento. Além da restrição de crédito, a inadimplência foi um dos fatores que levou à mudança de comportamento.

FLEXIBILIDADE TEMPORÁRIA O gerente comercial da Direcional, Junior Bosco, salienta que as negociações das construtoras estão mais flexíveis, tendência que não deverá se perdurar em função dos reajustes do custo da construção. “Estamos em um momento ótimo para realizar o sonho da casa própria. Diante dos desafios macroeconômicos vividos no cenário nacional, as empresas estão mais flexíveis a negociações, o momento é do comprador. Porém, muito em breve teremos o equilíbrio do estoque e as construtoras retomarão os lançamentos, que tendem a vir com valores reajustados.”

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Condomínio: Saiba o que pode acontecer a quem não pagar em dia…

4. Você pode ser impedido de votar em assembleia
Se estiver inadimplente, a administradora pode impedir que você tenha voz em assembleias importantes do condomínio. Na escolhas da vaga da garagem, na eleição do síndico ou na aprovação do orçamento, o morador pode ficar de fora.

5. Você pode ter que pagar multa e juros
Segundo o Código Civil, ao deixar de pagar o condomínio, o morador está sujeito a multa de 2% e juros de até 1% ao mês, conforme o que a convenção do condomínio determinar.

6. Você pode ser impedido de usar áreas de lazer
O condomínio pode impedir que você use áreas de lazer comuns, por entender que você geraria custos e não estaria pagando. No entanto, essa questão não é um consenso.

O que fazer se eu não consigo pagar o condomínio?
Por todos esses motivos listados acima, assim que o proprietário do imóvel perceber que não vai conseguir pagar o condomínio, é importante procurar imediatamente a administração para fazer um acordo e negociar sua dívida.

 

IMPORTANTE – NOVAS REGRAS – NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CÍVIL – LEIA COM ATENÇÃO

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Publicado 15 de setembro de 2016 | Por Viva o Condomínio

Fonte: http://exame.abril.com.br/

Publicado em Inadimplência

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Novo código de processo civil e a cobrança condominial….

Além dos itens supracitados, o boleto condominial deve estar detalhado, preferencialmente com o rateio constando igualmente no corpo do próprio boleto, o que facilitará a qualificação de que ele é título certo, líquido e exigível (requisitos jurídicos e técnicos que a lei determina para que seja mesmo considerado como “título executivo extrajudicial”).

QUAIS AS CONSEQUÊNCIAS DESSAS MUDANÇAS?

Na ação, o réu será citado para pagamento em 3 dias, sob pena de lhe serem penhorados bens (a conta corrente ou o imóvel, por exemplo).

QUAIS OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A COBRANÇA?

Procuração, matrícula do imóvel, boletos das taxas em atraso, ata de eleição do síndico, convenção do condomínio, regimento interno, rateios, cálculo atualizado do débito e atas de assembleia de aprovação dos valores (passados) que estejam sendo cobrados.

André Zacarias Tallarek de Queiroz, advogado

Karla Pluchiennik Moreira, coach e consultora empresarial

Publicado 9 de maio de 2016 | Por Redação do Viva o Condomínio

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Download do Novo Código

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Livro: Legislação do Condomínio – parte 3

Ficha Técnica
Editora: Bonijuris
Capa: Retina 78

Organizadores: Luiz Fernando de Queiroz e Olga Maria Krieger
I.S.B.N.: 978-85-65017-05-3
Formato: 14×21
Número de Paginas: 208 páginas

Sobre os organizadores
Olga Maria Krieger é bacharel em direito pela UFSC e mestre em sociologia pela UFPR. Atua na pesquisa e revisão de obras publicadas pela Editora Bonijuris, como o livro Legislação do Inquilinato (2013), e na edição da revista trimestral Direito & Condomínio.

Luiz Fernando de Queiroz, advogado especializado em questões imobiliárias, é autor do TPD-Direito Imobiliário, com 15 módulos didáticos, que alcançou 40 mil exemplares vendidos, e do Guia do Condomínio IOB, manual sintético sobre o dia a dia do condomínio, que se tornoulivro de cabeceira de síndicos e condôminos.
Escreveu mais de 700 colunas Vida em Condomínio e Direito Imobiliário, que abordam tópicos singelos e objetivos com suporte na jurisprudência, procurando indicar sempre a melhor orientação para o leitor. Lançou em 2012 o livro Condomínio em Foco – questões do dia a dia.

 

Contato para entrevistas:
Eli Antonelli
Assessoria de Imprensa – Brasis Comunicação
contato@brasiscomunicacao.com.br
imprensaeliantonelli@globo.com
41 3015-9997/ 41 9804-1639 TIM
Fonte: :  http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?tl=1&id=1482587&tit=Informacao-e-o-segredo-para-a-boa-convivencia-em-condominio-

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Livro: Legislação do Condomínio – parte 2

Mais benefícios de um índice detalhado

O índice temático remissivo desta terceira edição é realmente uma ferramenta de busca que foi minuciosamente construída. Sua construção foi pensada no leitor, principalmente síndicos, condôminos e leigos. Os organizadores explicam o porquê da construção de um índice tão detalhado “Muitas vezes o texto da legislação é indireto, por isso esmiuçamos o conteúdo de cada artigo da lei citado no livro e o traduzimos em ‘entradas’ do índice. Nosso objetivo foi facilitar a vida de quem quer entender seus direitos e deveres sobre o tema “condomínio” e não sabe por onde começar a pesquisar ou como pesquisar na lei”, contam.

A busca no índice é realmente facilitada principalmente nas situações em que o tema aparece em diferentes leis.  É o caso de ‘quórum’ de participação nas assembleias, que está listado em seus diferentes tipos: quórum de maioria simples, de maioria absoluta, de dois terços, de três quartos, de 80%, de unanimidade. “São assuntos que estão espalhados na lei ou até em leis diferentes, mas que o leitor encontra de forma concisa no índice da obra”.

Mais conteúdo

O livro traz ainda outros assuntos relacionados como legislação sobre incorporações imobiliárias, principalmente para os novos condomínios, e direitos de vizinhança, com assuntos como muros divisórios, árvores limítrofes, passagens de água pelo vizinho, direito ao sossego, entre outros.

Em todo Brasil observa-se o crescimento do mercado imobiliário e cada vez mais a população opta por morar em condomínio, seja condomínios clube, ou condomínios da camada popular. Residir em condomínio é viver democraticamente, mas para que isso ocorra com harmonia é preciso informação.

Para os autores, a obra irá ajudar tanto os moradores de apartamentos, quanto os que residem em casas ou aqueles que possuam suas residências em co-propriedade com amigos. “Dividir algo que é comum com pessoas diferentes exige o respeito às normas, o que garante a boa convivência. Nada melhor do que conhecer a lei para saber seus direitos e deveres. Estar bem informado é a chave do sossego!”, destacam os autores.

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O Parecer do Conselho – Parte 2

O conselho, em outras palavras, deve fiscalizar se as compras feitas pelo condomínio estão com preço condizente com o mercado, se os gastos não são exagerados em termos quantitativos, se a despesa é necessária ou supérflua.

No caso de irregularidades, o conselho consultivo deve imediatamente tomar as providências cabíveis, denunciando o fato ao síndico e à administradora, se for o caso. Se grave o problema, o caminho indicado é a convocação de assembleia extraordinária, em cujo seio se encontrará a solução final.

Hoje, nada impede que um condomínio tenha ambos os conselhos – Consultivo e Fiscal -, cabendo à assembleia de condôminos decidir sobre um e outro.

 

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Fonte: Queiroz Luiz Fernando de. CONDOMÍNIO EM FOCO  – 17 –   O Parecer do Conselho. Edição: 1ª.  Curitiba: BONIJURIS. 2012.

Fundo para cobrir danos e outras despesas – Parte 2

Reembolso

2) Um dos condôminos insiste em fazer o depósito da taxa mensal de condomínio diretamente na conta do condomínio, quando recolhida fora do prazo de vencimento, sem multa. A síndica, por nossa orientação, comunicou-lhe dessa impossibilidade, através de notificação feita pelo cartório de registro de títulos de documentos, alertando-o que, na insistência desse procedimento, irá acioná-lo

judicialmente. Em decorrência desse ato, o condomínio teve algumas despesas e pretende recebê-las, já que o art. 40 da convenção estabelece que ficarão a cargo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticados. Agora, a pergunta que realmente interessa: referida despesa poderá ser incluída no bloqueto de cobrança da taxa mensal juntamente com outras despesas ordinárias?

Resp.: Não se tratando de despesa comum do edifício, ordinária ou extraordinária, devidamente orçada e previamente aprovada, sua inclusão no recibo de cobrança da taxa mensal é até possível, mas não tem força vinculante, tal como as multas impostas pelo síndico aos condôminos, ou seja, se o proprietário se negar a pagar tais despesas, não será justa a recusa do síndico em receber a cota de rateio comum a todos, o que poderá ensejar a proposição de depósito com força de consignação por parte do condômino. Em suma: incluir, sim, tais despesas no bloqueto, mas apenas do ponto de vista prático, sem radicalizar. Na hipótese de não pagamento, será sempre possível pleitear o reembolso pelos meios judiciais.

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Fonte: Queiroz Luiz Fernando de. CONDOMÍNIO EM FOCO – 16 – Fundo para cobrir danos e outras despesas. Edição: 1ª. Curitiba: BONIJURIS. 2012.

Réu pode ser um ou outro – Parte

Segundo o relator, “o promitente comprador é a parte legítima para responder pelas despesas de condomínio, se a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que este não tenha sido registrado”, porém, concede que “a determinação do polo passivo da obrigação de arcar com as despesas condominiais em atraso dependerá, muitas vezes, das circunstâncias do caso concreto”.

Em acórdão mais recente, de 2007, a ementa do relator, ministro Jorge Scartezzini, confirma tese que já vinha predominando no STJ: ”A teor da jurisprudência desta Corte, o promissário comprador, imitido na posse do bem, responde pelo pagamento das quotas condominiais relacionadas a período de sua imissão, somente sendo transferida a responsabilidade para o proprietário após a reintegração deste na posse da unidade condominial” (REsp n. 898.345).

De tudo o que os ministros do STJ discutiram e deliberaram, pode-se tirar algumas conclusões práticas:

1) A ação deve ser movida, em princípio, contra o proprietário da unidade, com escritura devidamente registrada.
2) Se houver compromisso de compra e venda registrado, o promissário comprador deverá responder pela divida.
3) O promissário comprador que, sabidamente, estiver na posse e uso da unidade, mesmo sem contrato registrado, responde pelo débito.
4) Ainda não está perfeitamente esclarecida a solidariedade passiva do promitente vendedor e do promissário comprador, o que não põe um ponto final na polêmica.

 

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Fonte: Queiroz Luiz Fernando de. CONDOMÍNIO EM FOCO – 15 – Réu pode ser um ou outro. Edição: 1ª. Curitiba: BONIJURIS. 2012.

 

Pagar cota é dever legal – Parte 2

Como se vê, pagar a cota de condomínio é dever legal e não obrigação contratual, derivada da simples vontade da parte ou de ato jurídico-negocial que tenha praticado, como a aquisição de bens ou de serviços.

Graças à visão do legislador, que classificou as despesas condominiais como propter rem (próprias da coisa, vinculadas ao bem e não à pessoa do devedor), e à correta interpretação que os magistrados e tribunais superiores vêm dando à questão, o condomínio pôde florescer ‘no Brasil como instituição sólida, garantidora dos anseios de moradia e bem-estar de parte representativa da população urbana de classe média.

Fosse a cota uma dívida comum, as dificuldades hoje enfrentadas por síndicos e administradoras seriam intransponíveis, o que certamente levaria muitos edifícios a descambar para a “insalubridade e a deterioração”, como enfatiza J. Nascimento Franco. Isso, infelizmente, já é a realidade em muitos prédios onde, apesar da proteção legal, a inadimplência passa dos 40%, obrigando o síndico a ratear o déficit entre os consortes que pagam em dia, o que só faz aumentar sua indignação.

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Fonte: Queiroz Luiz Fernando de. CONDOMÍNIO EM FOCO – 32 – Receita desviada e golpe. Edição: 1ª.  Curitiba: BONIJURIS, 2012.

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Ninguém quer ser síndico – Parte 2

Quanto à possibilidade de a administradora também ser membro do conselho consultivo, entendemos que tal hipótese constitui afronta direta à Lei do Condomínio, que prevê a eleição de “um conselho consultivo, constituído de três condôminos” (art. 22), ou seja, somente de pessoas que sejam coproprietárias de fração ideal do terreno e das partes comuns do prédio. Se a administradora for condômina-proprietária de alguma unidade não haverá, certamente, nenhuma restrição a que seja eleita membro do conselho consultivo.

No entanto, em relação ao conselho fiscal, previsto no art. 1.356 do Código Civil de 2002, não há restrição, podendo seus membros ser condôminos ou não, o que daria legitimidade à admistradora ser um deles; juntamente com outros dois representantes, se o condomínio optar por ter um conselho fiscal, o qual é facultativo segundo a lei. O que a administradora não pode é assumir sozinha a função dos três membros. O texto do art. 1.356 é claro: o conselho fiscal, se houver um, deve ser “composto de três membros, eleitos pela assembleia”.

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Fonte: Queiroz Luiz Fernando de. CONDOMÍNIO EM FOCO – 33 – Ninguém quer ser síndico. Edição: 1ª.  Curitiba: BONIJURIS, 2012.

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Maioria é da Assembleia – Parte 2

Em outros artigos (1.333, 1.337, 1.341, 1.342, 1.343, 1.357) o Código Civil também fixa quóruns vinculados ao conjunto de consortes, ou à fração ideal total, sempre deixando claro quando o coeficiente deve ser visto como parte do todo.

No caso da destituição do síndico, em comento, outro motivo nos levar a crer que o quórum seja mesmo da “maioria absoluta” dos membros presentes à assembleia. É que, agora, ao contrário da Lei do Condomínio (4.591/64), é preciso justificar e fundamentar a dispensa do síndico, seja por “praticar irregularidades”, seja por “não prestar contas”, seja por “não administrar convenientemente o condomínio”.

Havendo justo motivo, ponderado e analisado em reunião assemblear, não há porque se exigir quórum de 2/3 da totalidade do edifício. Basta a maioria dos presentes à assembleia, como claramente se infere do citado artigo 1.349.

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Fonte: Queiroz Luiz Fernando de. CONDOMÍNIO EM FOCO –60 – Maioria é da Assembleia. Edição: 1ª. P  . Curitiba: BONIJURIS. 2012.

 

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Quando o Edifício é Réu – Parte 2

Não tendo sido a Lei 4.591/64 derrogada pelas disposições do Código Civil de 2002 naquilo em que este não é contrariado, está o artigo acima mencionado a produzir efeitos. Além do que, ainda que fosse como precaução, a melhor atitude seria mesmo continuar guardando os documentos do condomínio por, no mínimo, cinco anos.

Uma outra omissão, tanto do novo Código como da lei velha, refere-se a uma suposta obrigação do síndico de elaborar, além do orçamento anual, já previsto no inciso VI do art. 1.348, também balancetes mensais. A elaboração de balancetes mensais já se tornou praxe em muitas cidades brasileiras, especialmente naquelas em que o valor da cota é cobrado nos estritos limites das despesas reais do mês, sem margem para sobras. Portanto, na prática a omissão da lei neste caso não é grave.

Fonte: Queiroz Luiz Fernando de. CONDOMÍNIO EM FOCO. – 61 – Quando o Edifício é Réu . Edição: 1ª. P . Curitiba: BONIJURIS. 2012.

 

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