Eles conseguiram mudar para melhor a vida em seus condomínios

Ele transformou espaços “que só criavam poeira” em áreas de troca de conhecimento e vivência entre os moradores. Ela assumiu a gestão de um caixa problemático e, com ações rápidas, aliviou o bolso dos condôminos. Ele transformou o lixo produzido no condomínio em adubo para a vida.

A escolha de ser a pessoa que recebe as demandas de um grupo de moradores é uma função que exige coragem e, não faltam histórias inspiradoras de quem não só decidiu assumir as responsabilidades da gestão, mas também se propôs a desenvolver ideias criativas que mudaram para melhor a vida em suas comunidades.

Confira algumas (das muitas) histórias inspiradoras na região da Grande Florianópolis.

Do ‘vazio’ à troca de experiências

De um espaço vazio “que só criava poeira” a uma sala de estudos com biblioteca comunitária, que atrai estudantes de variados perfis e idades, até moradores que só querem um espaço tranquilo para leitura. Há cerca de sete anos, o Condomínio Nair Vieira, no bairro Campinas, em São José, oferece uma área diferente aos condôminos: a sala de estudos.

A ideia de disponibilizar a ‘Sala de Estudos Nair Vieira’, como foi batizada, surgiu durante a gestão do síndico Mário Nicolau Gomes. Na época, ele contou com um grande reforço para colocar o projeto em prática: sua esposa, Orildes Cossa, que hoje é aposentada e antes trabalhava na Secretaria de Estado da Assistência Social de Santa Catarina.

Enquanto Orildes se incomodava em ver tantas doações de livros que chegavam ao órgão e acabavam inutilizadas, o síndico percebia que cada vez mais os moradores descartavam obras na coleta seletiva. Eles, então, pensaram: por que não criar um espaço para troca de conhecimentos? E foi o que fizeram, depois de muita conversa com os moradores. Hoje, a sala conta com mais de 500 livros, para todos os gostos, e sempre com algum morador acomodado nas mesas e cadeiras para sua leitura ou estudo diários.

“A área estava abandonada, só criando poeira. E os condôminos viviam reclamando que não tinham um lugar silencioso para ler ou estudar. É muito bom porque as pessoas saem do apartamento”, comenta Mário. “Tem um senhor que comprou apartamento aqui porque pesquisou na internet e viu que tinha sala de estudos e biblioteca. Ele tem um filho que faz Direito e outro que também faz faculdade. Todos valorizam muito”, acrescenta Orildes.

Ainda na época da implantação da sala de estudos, foi projetada também uma academia e um espaço de recreação que, além de servir como salão de festas, fica aberto todos os dias para grupos que querem socializar, tomando um chá e jogando dominó. Mário relata que os moradores também gostam de assistir jogos de futebol no local. “Até no 7 a 1 a sala estava cheia”, relembra o síndico aos risos sobre o jogo entre Brasil e Alemanha na Copa do Mundo de 2014. “Fico satisfeito, pois tudo que podemos ajudar é lucro para todos, todo mundo ganha”.

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Porteiros terceirizados

O condomínio pode terceirizar serviços de limpeza, conservação e vigilância, sem que tal iniciativa resulte em responsabilidade trabalhista solidária.

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O condomínio pode terceirizar os serviços de limpeza, conservação e vigilância, sem que tal iniciativa resulte em responsabilidade trabalhista solidária.

A conclusão decorre da leitura de acórdão do Tribunal Regional do Trabalho da 24ª Região (Mato Grosso do Sul), em ação trabalhista movida por porteiro contra o edifício e a empresa prestadora do serviço.

A ementa do recurso ordinário (00956/2005-004-24-00-9), julgado pelo Tribunal Pleno, diz o seguinte: “Condomínio Residencial. Serviços de Portaria. Terceirização. Licitude. Os conceitos de atividade-fim e atividade-meio, para efeito de se averiguar a legalidade ou não da terceirização, devem ser relativizados quando se trata de condomínio residencial, pois, aí, ante a inexistência de finalidade econômica, diluem-se os traços distintivos, podendo mesmo afirmar-se que todas as atividades (portaria, conservação, limpeza) constituem o fim do empreendimento, sem que por isso se possa reputar ilegal a terceirização desses serviços.”

Ao relatar o acórdão, o juiz Márcio Eurico Vitral Amaro esclarece que, na sentença de 1º grau, o condomínio fora condenado a responder subsidiariamente pela condenação, nos termos da Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho. O reclamante, em embargos de declaração, pede que o condomínio

responda solidariamente pela condenação e que lhe sejam estendidos os benefícios das normas coletivas da categoria dos empregados em condomínios. O magistrado reiterou que a responsabilidade é subsidiária e não solidária do tomador dos serviços.

Argumenta o relator: “Ainda que se admita que os serviços de portaria sejam inerentes à atividade-fim dos condomínios residenciais, não há, no caso, ilegalidade no contrato de prestação de serviços celebrado pelos dois reclamados, de modo a afirmar-se que se está diante da hipótese de terceirização ilícita” uma vez que o reclamante trabalhou no ‘estágio inicial’ da terceirização, “que representa atividades de apoio, sem transferência tecnológica ou de parceria comercial”, como destacou a sentença inicial.

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Síndico Sem Poder de Ação

A capacidade representativa e postulatória do síndico está condicionada à existência de um direito ou de um interesse comum a todos os condôminos ou que possa, direta ou indiretamente, afetar o condomínio como um todo.

Embora represente os condôminos, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, “o síndico não é parte legítima para representar os condôminos proprietários de garagens particulares”.

As aspas fazem referência a acórdão da 18a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, ao julgar embargos de declaração (n. 0286221-1/01) movidos por edifício comercial de Curitiba contra a construtora que erigiu o edifício.

Relata o desembargador Nilson Mizuta sustentar o embargante que a autorização expressa dos condôminos para a propositura da ação encontra-se nas atas de assembleia do condomínio e que o síndico representa ativa e pas­sivamente o condomínio, com poderes para praticar os “atos de defesa dos interesses comuns” (CPC, art. 123; Cód. Civil, art. 1.348,11). Porém, lembra o magistrado, a fração ideal correspondente a vaga de garagem está registrada em nome de seus adquirentes, não em nome do condomínio, não tendo aqueles participado da assembleia que autorizou o síndico a acionar a incorporadora.

E conclui: “Logo, o síndico não possui legitimidade para o ajuizamento da demanda.”

Trata-se, como se infere, de vagas de garagem isoladas, com matrícula própria e registro exclusivo na circunscrição imobiliária competente. Não são vagas acessórias, ou espaços delimitados nas áreas comuns do prédio, sem fra­ção ideal e sem matrícula. Nestas vagas comuns, o interesse do proprietário confunde-se, em muitas circunstâncias, com o interesse do condomínio. Nas vagas que constituem unidade autônoma existe uma separação mais nítida entre as duas partes, devendo cada qual buscar sua própria defesa, como bem decidiu a 18a Câmara Cível. Ou como diz Humberto Theodoro Júnior, citado pelo de­sembargador Nilson Mizuta, “legitimados ao processo são os sujeitos da lide, isto é, os titulares dos interesses em conflito”.

O síndico, em princípio, representa o condomínio ativa e passivamente em juízo (Código de Processo Civil, art. 12, IX). Tal norma vem melhor expli­citada no Código Civil em vigor, que, ao fixar-lhe as competências, em segundo lugar menciona a de “representar, ativa e passivamente, o condomínio, pratican­do, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns” (art. 1.348, lI). Não se pode olvidar, entretanto, que a capacidade representativa e postulatória do síndico está condicionada à existência de um direito ou de um interesse comum a todos os condôminos ou que possa, direta ou indiretamente, afetar o condomínio como um todo.

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Boletos de condomínio vão mudar; atualize dados

Proprietários de imóveis começaram a receber cartas das empresas

Novos boletos são mais completos e seguros – Reprodução/Metro Jornal

Proprietários de imóveis de todo o Brasil começaram a receber, recentemente, uma correspondência das empresas administradoras dos condomínios em que moram ou onde têm imóvel solicitando a atualização cadastral de seus dados. Leitores do Metro Jornal escreveram para a redação com dúvidas que podem ser resumidas em uma pergunta: “Por que eu devo fornecer meus dados para o condomínio se moro em imóvel próprio, ele não está alugado e estou em dia com as minhas contas?”.

Metro foi buscar a resposta no Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo). De acordo com o órgão, a principal razão é uma decisão do BC (Banco Central) segundo a qual a partir de janeiro do próximo ano todos os boletos bancários de pagamento (inclusive os de condomínio) deverão ser registrados.

Isto significa que em 2017 os boletos deverão conter nome completo de quem vai pagar o valor (condômino),  identificação do banco destinatário, nome completo, endereço e CPF ou CNPJ  de quem vai receber o valor (condomínio), valor do pagamento, data de vencimento e, quando houver, as condições do desconto.

“A recomendação é para que síndicos e administradoras se organizem e busquem atualizar o cadastro dos condôminos o quanto antes, difundindo a informação no condomínio para a colaboração de todos os envolvidos, de modo que não sofram maiores prejuízos futuramente”, diz o Secovi-SP. “Em janeiro de 2017, não haverá mais a possibilidade de gerar boletos de cobrança sem registro, considerando que as instituições bancárias já estão dificultando a movimentação das contas, até que ocorra a migração total do sistema com registro, conforme determinado pelo Banco Central.”

Publicado  | Por Redação do Viva o Condomínio

Fonte: Band     /    Publicado em Contas

 

Financiamento de imóveis deve ser pesquisado a fundo para não ir do sonho ao pesadelo.

Em tempos de grana curta, financiar o imóvel pode ser a solução, mas é preciso ficar atento ao valor das parcelas, juros e histórico da construtora. Usar FGTS e adiantamentos amortiza a dívida

Comprar imóvel à vista aumenta o poder de barganha, mas em tempos de economia arrastada e dinheiro curto, a saída pode ser o financiamento imobiliário. Modalidade de compra em ascensão na faixa de entrada do mercado, com imóveis a partir de R$ 120 mil a R$ 160 mil, o parcelamento deve ser fechado de acordo com sua a realidade financeira para literalmente não ir do sonho da casa própria ao pesadelo do endividamento. Além do compromisso por anos a fio – que pode ser amortizado com adiantamentos de parcelas que reduzem o saldo devedor final –, fatores como a taxa de juros e o seguro exigido pelas instituições financeiras podem encarecer o valor das mensalidades. Fazer as contas, pesquisar os riscos e vantagens de cada forma de financiamento e ter domínio do contrato são fundamentais.

Disponível a quem é empregado com carteira assinada, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser usado para reduzir o valor final do financiamento. É preciso, contudo, pensar duas vezes antes de decidir sacá-lo, uma vez que o fundo é uma garantia em caso de demissão. Outro recurso que tem sido muito utilizado pelo mercado é a permuta, dando um carro usado ou outro imóvel como parte do pagamento.

O ideal é que a prestação do financiamento de imóvel corresponda a, no máximo, 20% do valor da renda – embora bancos e construtoras fechem contratos de até 30% da renda bruta do comprador. Os juros são sempre definidos no ato da contratação. Por isso, é preciso estudar qual tipo de índice de correção é o mais atrativo. Normalmente é utilizada a Taxa Referencial (TR). Nos casos de correção pela TR, existe ainda o elemento da volatilidade do mercado financeiro, o que pode deixar o valor das parcelas mais altos ou mais baixos de acordo com a flutuação da taxa básica de juros, a Selic.

Especialistas recomendam fazer uma poupança maior e financiar o mínimo possível, para que possa quitar as parcelas contando com uma reserva em função de algum imprevisto.

CONFIANÇA Apesar da queda nas vendas, a análise de risco dos bancos tem ficado menos restritiva desde o início de 2016 e a confiança tem voltado a ditar o tom do mercado, afirma o diretor de programas habitacionais do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Bruno Xavier Barcelos Costa. Segundo ele, os juros mais baixos dos empreendimentos de menor valor são os mais atrativos. Estímulos como os do programa Minha casa, minha vida (segmento voltado para famílias com renda de até R$ 1,6 mil mensais) facilitam a negociação. Os juros do programa do governo federal oscilam entre 4% e 5%, aponta Costa, e há subsídios de até R$ 40 mil para um teto de R$ 125 mil na Região Metropolitana de Belo Horizonte. “Nessa faixa de mercado os juros não aumentaram. Nas cartas de crédito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) os juros estão um pouco mais altos, mas há muita oferta do mercado. A gente entende que é uma boa hora para negociar, pois a oferta está boa e os preços deixaram de subir do ano passado para este ano.”

 

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Sentença Obriga Comprador

O novo proprietário de uma unidade condominial pode ser incluído no polo passivo da execução de sentença, mesmo que não tenha feito parte do processo na fase de conhecimento.

O novo proprietário de uma unidade condominial pode ser incluído no polo passivo da execução de sentença, mesmo que não tenha feito parte do processo na fase de conhecimento. Cabe-lhe direito de regresso contra o alienante do imóvel.

Decisão neste teor foi proferida pela 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná (Apelação Cível n. 285.333-2), relatada pelo desembargador Carlos Mansur Arida. Explica o relator que em execução de sentença de taxas condominiais, os executados apresentam exceção de pré-executividade alegando não serem parte legítima para figurar no polo passivo, porque não haviam sido incluídos no processo durante a fase de conhecimento.

O condomínio, localizado na cidade de Londrina, PR, redarguiu que a dívida é propter rem e sempre recai sobre a unidade autônoma do condomínio. O juiz de primeiro grau acatou a tese de que a sentença que condenou ao pagamento das taxas condominiais em atraso “só pode atingir aqueles que fizeram parte daquela condenação” e extinguiu a execução de sentença.

Fundamentando o acórdão, o desembargador Carlos Mansur Arida pondera que “a dívida decorrente de despesas condominiais tem caráter propter rem, e no caso de não cumprimento da obrigação de pagar pelo condômino responsável, o próprio imóvel vem responder por esta dívida, pois os demais condôminos do mesmo conjunto residencial não podem sofrer o constrangimento de pagar a cota parte do condômino inadimplente. Há aqui uma questão de valoração social e de incidência de ônus real”.

Prossegue o relator: “O fato do imóvel ter sido vendido diversas vezes, não tem o condão de prejudicar a cobrança ou a execução da sentença condenatória, quando se verifica que no ato do ajuizamento da ação, os proprietários do imóvel eram realmente aqueles que figuraram no polo passivo da ação e que venderam o imóvel no decorrer desta.”

Didaticamente enfatiza o magistrado: “duas premissas são essenciais para que seja considerada a execução contra os novos proprietários: (i) A do artigo 568, inciso III, do CPC que dispõe que: são sujeitos passivos na execução, o novo devedor que assumiu a obrigação resultando do titulo executivo e (ii) A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que no caso de transferência da unidade autônoma do condomínio sem a quitação das taxas condominiais em atraso, responde o novo adquirente pela dívida, ressalvando-se o direito de regresso contra o alienante do imóvel”.

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Principais erros de um contrato de aluguel

Preste bastante atenção antes de assinar um contrato de aluguel e previna-se dos possíveis erros

Quando se aluga um imóvel é muito importante prestar bem atenção no contrato, ele é essencial. O contrato de aluguel vai firmar a responsabilidade das duas partes envolvidas. Por isso é muito importante saber o que não fazer de errado nesse documento.
Quando os valores não são descritos

Um dos principais erros de um contrato de aluguel é não descrever os valores e as formas de pagamento, um erro muito perigoso. É importante saber que um contrato de aluguel é a representação legal daquele imóvel e o uso dele será mediante a retribuição do dono do local. Uma boa dica para esse processo é escrever todos os valores inclusos no contrato tanto em numeral quanto por extenso, assim não terá nenhum tipo de dúvida.

Quando as partes não são descritas

Outro erro muito perigoso que pode ocorrer. É extremamente necessário que todos os envolvidos na negociação estejam no contrato, como o locador, o locatário e, se tiver, terceiros que participam do negócio, como fiador, por exemplo. Nesse caso, todos os indicados no contrato devem conter os nomes escritos junto com o RG, CPF e a profissão. Tudo isso faz com que não tenha nenhum problema e todos os envolvidos estejam em um contrato firmado.

Não ter um prazo estipulado no contrato

Mais um erro que não pode existir nos contratos de aluguel é não fixar um prazo de vigência. É importante saber que todo contrato tem liberdade para estipular o prazo total, porém é necessário que tenha pelo menos 90 dias, caso contrário ele será considerado um contrato de aluguel de temporada. O importante de ter esse prazo estipulado é que não abre precedentes tanto para o locador quanto para o locatário de cancelar o contrato quando bem entender. Com um prazo vigente as duas partes ficam tranquilas.

Não citar as multas

Não esclarecer se existe ou não multas para quebra de contrato é um ato que prejudicará e muito as duas partes envolvidas. Caso algumas das partes quiser quebrar uma cláusula do contrato, não haverá nada que o impeça.

Fonte: ImovelWeb    /  Publicado em Mercado Imobiliário

Publicado  | Por Redação do Viva o Condomínio

Inquilino vota no síndico

A escolha do síndico é decisão que envolve as despesas ordinárias
do condomínio, o que legitima, portanto, o voto dos locatários.

O inquilino de um imóvel pode participar da assembleia do condomí­nio e decidir sobre a eleição do síndico? Há várias respostas para essa pergunta, inclusive no sentido de que o locatário não pode participar da votação, conforme se pode conferir em rápida consulta à internet.

Nosso entendimento é o de que, na ausência do condômino-locador, o locatário pode tanto participar da assembleia condominial quanto manifestar seu voto na hora de eleger ou demitir o síndico.

De início, diga-se que a questão específica da participação do inquilino nas assembleias não foi abordada pelo Código Civil de 2002 ao tratar da administração do condomínio (arts. 1.347 a 1.356), o que nos leva a uma conclusão: a regra em vigor é a da Lei 4.591/64, não der rogada pelo Código Civil, em razão de sua especificidade (lei geral não ab-roga norma específica). Está ela assim redigida: “Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça” (art. 24, § 4°). Se esta disposição é válida, sua aplicação depende da existência dos pressupostos nela indicados, a saber:

a) envolvimento de despesas ordinárias,

b) existência de uma locação (de unidade do prédio) e

c) ausência do condômino-locador.

O argumento de alguns é de que o locatário não pode votar porque só pode deliberar sobre questões que “envolvam despesas ordinárias do condomí­nio”, como transcrito acima. Não estaria preenchido um dos requisitos da lei.

Nosso raciocínio é outro. A lei não pode ser interpretada de forma literal. Não se pode restringir a participação do locatário às deliberações que tratem direta, exclusiva e explicitamente de despesas ordinárias. A eleição de um síndico no condomínio (ou sua destituição) tem “tudo a ver” com as despesas ordinárias. O eleito poderá ser honesto ou não, competente ou não, econômico ou não, engenhoso ou não. A condução que der à gestão do condomínio resultará em uma maior ou menor cota de rateio, com reflexos diretos no montante de despesas ordinárias a serem pagas pelos locatários.

 

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Condomínios voltados para segurança dos idosos

O envelhecimento é um processo natural em que com o passar dos anos o corpo se torna mais frágil e requer mais cuidado.
É importante lembrar que nossos velhinhos precisam de uma atenção especial, tanto nas estruturas físicas onde vivem como em atitudes dos que o rodeiam. O tempo de vida que lhes trouxe experiência já não lhes permite tanta agilidade nos movimentos. Condomínios devem estar preparados para estes moradores. Corrimões nas escadas e faixas antiderrapantes nos degraus são alguns dos cuidados essenciais para a segurança dos idosos.
O melhor amigo do idoso é o porteiro do seu prédio, e o pior inimigo é o motorista de ônibus. As conclusões são de uma pesquisa coordenada pelo professor Alexandre Kalache, especialista em terceira idade, no bairro de Copacabana, no Rio de Janeiro.
O zelador Neto Zailo, no condomínio Mirante das Ilhas, concorda com o resultado da pesquisa. “Sempre procuro ajudar, carregando uma sacola ou auxiliando no que for possível”, observa. O reconhecimento à atitude por parte dos idosos é instantâneo. “Por terem mais tempo eles retribuem com uma atenção especial. Gostam de conversar”, lembra o zelador.
SegurançaPreocupados com a segurança dos moradores idosos, cada vez mais condomínios estão se adequando com a instalação de corrimões, pisos antiderrapantes e rampas, para a prevenção e auxílio na locomoção. No condomínio Mirante das Ilhas, na avenida Beira Mar Norte, o corrimão mais baixo e o piso já foram projetados para atender os moradores da terceira idade. No edifício Orlando Carione, na avenida Trompowski, no Centro, o síndico Sandro Luiz da Silva conta que em breve a estrutura deverá receber um elevador na parte frontal do prédio. “Temos um número considerável de moradores idosos, que apresentam dificuldades com as escadas”, aponta. “A segurança para todos é sempre uma prioridade”, finaliza Silva, que administra 15 condomínios na cidade.De acordo com os dados da SBGG (Sociedade Brasileira de Geriatria e Gerontologia) a estimativa da incidência de quedas por faixa etária é de 28% a 35% nos idosos com mais de 65 anos e 32% a 42% naqueles com mais de 75 anos. Em um estudo realizado em 2002, cerca de 31% dos idosos disseram ter caído no ano anterior e 11% afirmaram ter sofrido duas ou mais quedas. Trauma é a quinta causa de mortalidade na faixa etária maior que 65 anos, sendo a queda responsável por 70% das mortes acidentais em pessoas acima de 75 anos. Quase metade das mortes é decorrência de uma fratura de fêmur.
“Após hospitalização por queda, algumas complicações podem culminar com morte. A queda foi considerada um dos preceptores de mortalidade em estudo realizado no exterior”, aponta o médico especialista em geriatria, Mauro Montaury de Souza.
O especialista chama a atenção para fatores de risco ambientais que podem alcançar, conforme o estudo, até 50% das quedas entre os idosos da comunidade.

Algumas precauções simples devem ser realizadas:
• Na limpeza de corredores evitar resíduos que possam ter sabão ou detergentes.
• Não usar tapetes ou panos em corredores.
• Áreas poucos iluminadas ou com luzes queimadas podem propiciar acidentes.
• Locais de aclive ou declive devem ter corrimão e placas informando da sua existência.
• Placas de orientação bem visíveis e de fácil acesso
• Números, nomes ou informações colocar em locais estratégicos e bem visíveis.
• Quando estiver acontecendo qualquer obra no prédio, placas de orientação bem elucidativas.

Fonte: CondomínioSC / Publicado em Acessibilidade        /    Publicado  | Por Redação do Viva o Condomínio

Paredes Laterais Sem Dono

O bom senso indica que proprietários de dois prédios vizinhos devem se reunir e, de comum acordo, mandar consertar as paredes laterais.

Embora o Código Civil de 2002 tenha dedicado todo um capítulo, com 46 artigos, aos direitos de vizinhança, em nenhum deles faz menção à responsabilidade dos confinantes sobre a manutenção das paredes laterais dos prédios, lacuna que tem ensejado – desde a vigência do Código Civil de 1916 – visível deterioração do visual urbano.

O ponto crucial do problema está em que as paredes laterais das edificações, as que estão na linha divisória entre dois terrenos, parecem pertencer à terra de ninguém. O proprietário da parede pouco se preocupa com sua pintura, pois parece acreditar que a fachada lateral não faz parte de seu imóvel. O confinante, por sua vez, também não se sente obrigado a conservar a parede porque ela faz parte física do prédio vizinho, embora seja ele quem recebe o reflexo direto da má aparência do paredão.

O resultado são paredes sujas, sem pintura, com o reboco caindo, de cor desbotada ou em desarmonia com o conjunto das edificações próximas. Alguns donos de imóveis ainda cuidam da parte interna de seus muros, porém se acima do muro houver uma fachada predial, só mandam rebocar e pintar a parte inferior, até uma altura de uns dois metros.

Mesmo não havendo previsão legal sobre a obrigação das partes em cuidar das paredes confinantes, poder-se-ia aplicar – por analogia – norma inserida no Código Civil (art. 1.297, § 1°) pela qual os intervalos, muros, cercas e tapumes divisórios entre prédios limítrofes presumem-se pertencer a ambos os proprietários confinantes, “sendo estes obrigados, de conformidade com os’ costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação”.

O bom senso indica que os proprietários dos dois prédios devem se reunir e, de comum acordo, mandar consertar a parede em questão. Repita-se mais uma vez, que um dos vizinhos é o “proprietário” da parede, por estar na sua edificação, mas o outro é o verdadeiro “dono”, porque é ele que diariamente a vê e sofre toda a sua influência, boa ou má.

Em Curitiba, apesar de ser considerada uma cidade moderna e de boa ar­quitetura, um observador notará que, embora a mentalidade comum ainda seja o pouco caso com as fachadas laterais, alguns condomínios e empresas já come­çam a considerar a parede do vizinho como parte de seu negócio. Assim proce­deu, por exemplo, uma agência bancária cuja edificação está recuada da rua por força de antigo alinhamento; por conta própria, reformou a parede do prédio confinante. Da mesma maneira agiu um moderno complexo condominial, que investiu no prédio nas fachadas do prédio ao lado como se fosse o seu, inclusive pintando a parede com a mesma cor, para integrá-la ao conjunto arquitetônico.

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Usufruto Quitará a Dívida

É cabível o usufruto sobre o imóvel devedor de despesas de condomínio, a fim de que, alugado o bem, os valores de aluguel possam reduzir a dívida condominial.

Importante decisão foi tomada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, em favor dos condomínios, a qual certamente será reproduzida em ou­tros estados do país, pois favorece edifícios com grandes dificuldades em pagar seus compromissos em razão da inadimplência, especialmente quando o débito das taxas em atraso atinge montante próximo ou maior que o valor do imóvel.

A emenda do acórdão 878.058/0-00, relatado pelo desembargador Perei­ra Calças, diz o seguinte: “Na dicção do artigo 716 do CPC, constatada a dificul­dade de venda em hasta pública do imóvel gerador das despesas condominiais objeto da execução, pode o juiz, a pedido do credor, constituir usufruto do imó­vel ao credor, ficando nomeado como administrador o próprio Condomínio.”

O artigo citado prescreve que “o juiz da execução pode conceder ao cre­dor o usufruto de imóvel ou de empresa, quando o reputar menos gravoso ao devedor e eficiente para o recebimento da dívida”.

No caso em tela, na ação de cobrança movida pelo condomínio, em fase de execução, haviam sido penhorados os “direitos de propriedade da unidade condo­minial, haja vista que o imóvel foi adquirido por compromisso particular que não foi registrado na circunscrição imobiliária competente”, explica o relator.

Salienta, ainda, que “não há qualquer obstáculo à alienação em praça pú­blica dos direitos sobre o imóvel objeto da penhora e que é a unidade condo­minial geradora das despesas de condomínio. O fato da escritura pública de compra e venda não estar registrada no Registro de Imóveis competente não

impede a hasta pública dos direitos incidentes sobre o imóvel”.

Todavia, invoca o artigo 716 do Código de Processo Civil para mostrar que, entre levar o bem a praça pública, alienando-o a terceiros por preço inferior ao seu valor de mercado, é preferível colocá-lo sob a administração do síndico, para que, com a renda da locação da unidade, as taxas de condomínio em atraso possam ser quitadas, o que, no final de contas, será benéfico ao próprio devedor. “O usufruto, que é ônus real” – diz o relator -, “prevalecerá até a total satisfação do débito, devendo o credor prestar contas em juízo.”

Outras afirmações do desembargador Pereira Calças merecem ser trans­critas na íntegra:

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Convenção condominial em dia

Documento é fundamental para manter a gestão nos trilhos

Convenções de condomínio desatualizadas atrapalham a gestão

*por Marcio Rachkorsky

O conjunto de regras de um condomínio é formado por cinco ordenamentos: a lei (o Código Civil e a legislação acessória), a convenção, o regulamento interno, as decisões de assembleia e os usos e costumes.

Há uma hierarquia e uma integração entre todos, mas, em muitos condomínios, convenções mal elaboradas ou desatualizadas podem atrapalhar a gestão -e gerar estagnação. O pior é que alterá-las é tarefa árdua, quase impossível. Afinal, há que se atingir dois terços de proprietários na assembleia votando a favor do texto (sem falar nas dificuldades burocráticas para registro).

Diversos condomínios, com criatividade, buscam saídas para driblar essa dificuldade, como assembleias abertas (que só terminam quando o quorum é atingido) e virtuais. Mas elas às vezes esbarram em nulidades e desgastantes embates jurídicos com legalistas de plantão.

Então, o que fazer para manter o condomínio dinâmico, com regras e normas sempre atualizadas? Quando a intenção é mudar regras jurídicas estruturais, tais como composição do corpo diretivo, forma de rateio e mudança de áreas comuns, não tem jeito: se faz necessário todo o processo para alterar a convenção. O segredo, que vale ouro, é seguir três procedimentos simples:

1) Alterar e complementar o regulamento interno sempre que necessário. Muitos assuntos que dizem respeito ao dia a dia do condomínio não necessitam constar na convenção -o regulamento complementa essas normas e é mais dinâmico. Ele pode ser alterado mediante aprovação de maioria simples na assembleia;

2) Aplicar automaticamente as novas leis; elas têm caráter universal e servem para todos os condomínios, sobrepondo-se ao texto desatualizado das convenções, ainda que os contrariem. Como exemplos há as leis de protesto, de individualização de água, de obras e reformas;

3) Preencher lacunas com decisões de assembleia. Para dirimir dúvidas e dar a melhor interpretação a convenções mal redigidas e desatualizadas, basta a discussão e deliberação do tema. Decisões de assembleia são soberanas -desde que respeitados os princípios legais.

*Marcio Rachkorsky é advogado, especialista em condomínios. Presidente da Associação dos Síndicos de SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP

Fonte: SindicoNet
Publicado em Vida em Condomínio       /       Publicado 29 de setembro de 2016 | Por Viva o Condomínio

O desafio de atrair quórum para assembleias condominiais

Uma queixa bastante recorrente entre síndicos de todo o Brasil é a baixa frequência durante as assembleias condominiais.

Cerca de 70% dos moradores de São Paulo não comparecem às assembleias marcadas para debater e deliberar sobre assuntos de seus condomínios. Pouca gente se dispõe a reservar alguns minutos do seu tempo para ir discutir assuntos pertinentes ao interesse coletivo como eleição do síndico, melhorias a serem implantadas na estrutura, aprovação da previsão orçamentária e das contas do exercício anterior. Isso rapidamente gera insatisfações, pois, embora não tenha participado das deliberações, o faltoso está igualmente sujeito a obedecê-las independentemente de ter comparecido ou não à reunião.

Essa é, portanto, a reclamação padrão por parte de muitos condôminos: “Eu não sabia, eu não fui consultado acerca disso, logo, não vou seguir essa regra”. O argumento é facilmente rebatido, uma vez que as decisões tomadas em assembleia legalmente constituída são, sim, legítimas e válidas para absolutamente todos, desde que, obviamente, tenham sido atendidos critérios como convocação prévia e quórum mínimo para a realização de tal encontro.

Contudo, bater de frente com o condômino e informá-lo de que é obrigado a se submeter a regimentos sobre os quais ele não opinou não é uma forma muito diplomática de gerenciar os assuntos do condomínio. O melhor síndico é aquele conciliador, não o inimigo dos condôminos. Então, melhor que assumir tal postura de “carrasco”, mais interessante é atrair as pessoas a participarem das assembleias e convencê-las de que aquele momento é importante e pode ser agradável.

“Os síndicos devem trabalhar para mobilizar os moradores, visando ampliar o número de participantes nas assembleias, uma vez que as decisões tomadas nesses encontros afetam a todos os condôminos”, afirma Angelica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente de uma grande administradora de condomínios. Ela sugere 6 dicas para essa finalidade. Confira:

Procure mesclar temas importantes com outros que atraiam interesse dos condôminos. Assim, a presença será maior.
Coloque na pauta apenas assuntos realmente relevantes. Desta forma, as assembleias ficam mais curtas e menos cansativas.
Promova a integração dos condôminos com eventos extra-assembleia. É mais fácil ter adesão dos moradores em um condomínio com clima mais amistoso.
Para condomínios muito grandes, vale fazer um pequeno evento após a assembleia, como um coquetel, um lanche ou mesmo um eventual sorteio de prêmios.
Estimule a gestão participativa no condomínio. Uma boa dica é criar comissões específicas para que os condôminos participem, como comissão de decoração, de obras e de síndicos-mirins, entre outros.
Acerte no horário. Cada síndico deve conhecer bem os seus moradores e procurar agendar a assembleia num horário positivo para a maioria deles.

Publicado  | Por Redação do Viva o Condomínio      /    Publicado em Vida em Condomínio

Fonte: Jornal do Síndico

Condomínio: Saiba o que pode acontecer a quem não pagar em dia

O que pode acontecer se você não pagar o condomínio

O cerco apertou para quem deixa de pagar a taxa de condomínio do prédio. Desde que novas regras entraram em vigência, em março, com o novo Código de Processo Civil, o medo de moradores de deixar de pagar e enfrentar sérias consequências já mostrou resultados.
Nos oito primeiros meses do ano, as ações de cobrança na Justiça de São Paulo caíram 64%, em comparação ao mesmo período do ano passado, como divulgou nesta segunda-feira (12) a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).
“As pessoas evitam ficar inadimplentes e deixar o caso parar na Justiça, porque, agora, as consequências ruins estão mais próximas”, explica Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios.
Mas afinal, o que pode acontecer de tão grave se você deixar de pagar o condomínio?

Especialistas em direito condominial explicam a seguir.

1. Sua conta pode ser penhorada
Cada condomínio tem suas regras, estabelecidas em um documento chamado “convenção do condomínio”. Normalmente, a partir de 60 dias sem pagar a taxa, a administradora do prédio já pode acionar o proprietário do imóvel na Justiça, como explica o contador especialista em condomínios Aldo Junior, conhecido como Dr. Condomínio.
Desde março, pelo novo Código de Processo Civil, assim que o morador receber a cobrança pelos Correios, tem até três dias úteis para quitar seu débito. Se isso não acontecer, a Justiça pode fazer penhora online da sua conta corrente, ou seja, resgatar seu dinheiro para pagar o condomínio.

2. Seu nome pode ficar sujo
Em alguns estados, como São Paulo e Rio de Janeiro, os condôminos que não pagaram a taxa de condomínio podem ter seus nomes negativados, incluídos em sistemas de proteção ao crédito.
Ao ficar com o nome sujo, você pode ser impedido de assumir um financiamento em qualquer banco ou de parcelar novas compras em qualquer loja do mercado, por exemplo, por até cinco anos.

3. Você pode perder seu carro ou o próprio imóvel
Depois de ser notificado, se em três dias o condômino não quitar sua inadimplência, a Justiça pode determinar a penhora de bens, como um carro ou o próprio imóvel, para pagar a dívida.
“Você pode perder o imóvel mesmo que seja o único bem da família”, alerta Aldo Junior.

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A Maioria Pode Destituir

 Para destituir o síndico, o Código Civil exige maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia; cabe aos condôminos, a fim de evitar injustiças, estabelecer na convenção um quórum mínimo que lhes pareça justo para tal, já que o CC é omisso a esse respeito.

A Síndica em exercício de um condomínio na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, pergunta qual o quórum necessário para destituir o síndico efetivo por má administração. Está em dúvida quanto ao quórum porque a convenção do condomínio exige “a maioria dos votos dos condôminos que representem 2/3 da totalidade das frações ideais quites com o condomínio”.

O Telecondo (41-3223-8030), por seu consultor Ricardo Quadros, respondeu nos seguintes termos (editamos):

O movimento de destituição de síndico, pela sua importância, deve ser difícil, mas não impossível. Deste modo, com muita sensatez devem ser interpretadas e aplicadas as cláusulas da convenção que disponham a respeito.

Veja-se: Num condomínio com 120 unidades, se a convenção dispõe que para destituição do síndico deve haver o quórum de 2/3 da totalidade das frações ideais quites com o condomínio, e supondo que todos os condôminos estejam quites, o quórum mínimo é de 80 votos. É muito difícil, para não dizer impossível, conseguir esse número de votos em assembleia.

No mesmo condomínio, se a convenção dispusesse que seria necessária a maioria absoluta (mais de 50%), seria preciso no mínimo 61 votos, o que também não é fácil de conseguir. Talvez prevendo tal dificuldade, o artigo 1.349 do Código Civil estabelece quórum pela maioria absoluta dos presentes em assembleia.

Dispõe o texto legal:

”Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2° do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”

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É irregular mas legítimo

“O condomínio irregular possui legitimidade para cobrar taxas acordadas (…) do proprietário de unidade imobiliária nele situado que usufrui todos os serviços oferecidos e benfeitorias ali realizadas.”

Condomínios constituídos de forma irregular ou loteamentos que se transformam em ‘condomínios’ são hoje comuns nas grandes cidades e têm recebido o respaldo de nossos tribunais, principalmente no que toca ao pagamento (ou ressarcimento) de despesas realizadas em benefício da coletividade.

Nesse sentido decidiu o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, em ação de cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, em acórdão relatado pelo desembargador Otávio Augusto (n. 060181-5).

Em seu relatório, explica o magistrado que o apelante rebela-se contra sentença que o condenou a pagar o rateio de condomínio, com multa juros e correção, alegando que o imóvel gerador das despesas condominiais não seria de sua propriedade, “mas tão somente terra pública pela qual ele vai se habilitar à aquisição”. E, ainda, que “não há nos autos a comprovação da realização de gastos pelo condomínio, que pudesse impor sua contribuição”.

No voto, o desembargador Otávio Augusto detalha a questão, recordando que o condomínio fora constituído para “tratar de interesse dos possuidores de lotes em processo de regularização perante o Governo do Distrito Federal”, não estando registrado ainda segundo os ditames da Lei 4.591/64 (ou do atual Código Civil). Porém, “tais condomínios, ditos irregulares, são partes legítimas para a cobrança e recebimento judicial de taxas devidas pelos condôminos, a teor do disposto no inciso VII do art. 12 do CPC [Código de Processo Civil] que estabelece a representação em juízo, ativa e passivamente, das sociedades sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração de seus bens, no caso, o síndico legalmente indicado”.

A jurisprudência do tribunal brasiliense citada no acórdão fortalece o entendimento: “O condomínio irregular assemelha-se às sociedades irregulares” (114149-6); “Os condôminos adimplentes e inadimplentes usufruem dos benefícios proporcionados pelas taxas […logo…] devem participar no rateio das despesas efetivadas pelos condôminos, sob pena de enriquecimento ilícito” (009837- 8); ”A existência fática do condomínio, malgrado sua irregularidade perante os órgãos públicos, autoriza o seu direito de ação contra os condôminos” (122431- 9); “o condomínio irregular possui legitimidade para cobrar taxas acordadas (…) do proprietário de unidade imobiliária nele situado que usufrui todos os serviços oferecidos e benfeitorias ali realizadas” (071169-0).

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Síndico erra, todos pagam.

É de extrema importância a eleição do síndico no condomínio; aquele que elege um síndico incompetente ou desastrado está colocando nas mãos de terceiro parte do (ou todo) seu patrimônio.

Qual o entendimento dos tribunais quanto à responsabilidade do síndico sobre acidentes no prédio? E qual a responsabilidade dos condôminos? Uma rápida pesquisa feita pelo Telecondo mostra aspectos relevantes, que merecem ser conhecidos.

Para início de conversa, temos decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que, ao analisar problema de dano em veículo ocorrido no interior de garagem, sentenciou que “a administração do condomínio não tem uma relação de subordinação, mas apenas de representação, não se podendo inferir da existência de uma responsabilidade por atos derivados de eventual culpa dos funcionários do prédio” (Apelação Cível n. 216.613-1, relator Toledo César), concluindo categórico: “Eles não são funcionários da administração, ou do síndico, mas dos próprios condôminos, que têm dever, igualmente, de zelar pela coisa comum”.

O tribunal paulista coloca em primeiro lugar a responsabilidade dos condôminos, porque são eles os beneficiários dos serviços dos funcionários – não o síndico ou a administradora – e, em última análise os verdadeiros contratantes ou empregadores dos funcionários e, em decorrência, quem tem o dever de “zelar pela coisa comum”. Infelizmente, só uma parte (talvez minoritária) dos condôminos tem consciência de tal ônus.

Uma outra ementa do Tribunal de Justiça de São Paulo mostra que a responsabilidade do síndico por seus atos não é objetiva. Em síntese, o relator Ênio Zuliani destrinchou a questão, ao dizer que o síndico de prédio em apartamento só responde por eventuais prejuízos de sua administração se houver “comprovação de culpa” (Apelação Cível n.. 100.810-4).

Decisão semelhante às duas acima foi proferida pelo antigo Tribunal de Alçada de Minas Gerais, antes de ser incorporado pelo Tribunal de Justiça, no seguinte teor: “Responde o condomínio [leia-se, os condôminos] pelos prejuízos causados pelo síndico no exercício de sua administração, porquanto não age este em nome próprio, sendo irrelevante que a vítima seja terceiro, condômino ou proprietário de unidade autônoma” (Apelação n. 119266-9, relator juiz Herondes de Andrade).

 

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Comportamento Antissocial

É preciso agir de modo a prevenir que aconteçam fatos radicais) como extremados comportamentos antissociais, através de uma boa administração e das atitudes de um síndico equilibrado.

Em palestra a síndicos de Curitiba, o desembargador Américo Izido­ro Angélico, do Tribunal de Justiça de São Paulo, defendeu a tese de que é possível excluir da comunidade condominial o proprietário que mantiver reiterado comportamento antissocial. A argumentação do magistrado merece ser estudada, independente de nosso posicionamento a respeito do tema. Todas as citações são dele.

“Imaginemos a hipótese de um condômino dado ao exacerbado alcoolis­mo, que frequentemente é encontrado nas escadas do condomínio, em desali­nho, bem como desfalecido nos elevadores, expelindo vômito e desejos.” Nessa hipótese, entende o desembargador que o síndico deve convocar uma assem­bleia geral extraordinária (Cód. Civil, art. 1.355) com pauta destinada a aplicar a multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial (art. 1.337, parág. único).

Se depois de paga a multa, o condômino prosseguir em seu exacerbado alcoolismo, e agudizar este comportamento antissocial, o condomínio poderá ingressar com “pedido de tutela jurisdicional antecipada, colimando a exclusão do condômino daquele condomínio”. No entender do palestrante, o condomí­nio pode também requerer ao juiz a concessão de tutela específica da obrigação (Cód. Proc. Civil, art. 461, § 5°) para determinar a remoção de pessoas e coisas (idem, art. 273 e 461).

Textualmente, enfatiza o desembargador:

“Vê-se neste exemplo e outros, bem assim, tráfico de drogas, prostituição em condomínio residencial, à evidência, o comportamento antissocial desfigu­rando e agredindo a sociedade condominial, e então poderá o juiz de plano ou durante o desenrolar da ação, desalojar, excluir o coproprietário da convivência condominial.”

Adiante diz: “Na vertente hipótese, salvo melhor juízo, o comportamento antissocial extravasa o lar, a propriedade exclusiva do coproprietário para as áre­as comuns edilicias, também denominadas frações ideais, de impossível divisão, levando o condomínio à impossibilidade de corrigir tal comportamento, mesmo após a imposição do constrangimento legal.”

Num último argumento, o magistrado paulista explica que se, por seu comportamento antissocial reiterado, o condômino violar o direito de perso­nalidade de outro morador ou de todos, no âmbito do edifício, como a privaci­dade, estes poderão buscar a tutela jurisdicional para que “cesse a ameaça, ou a lesão, a direito da personalidade”, como previsto no Código Civil (art. 12).

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