Condomínio é condenado a pagar R$10 mil por negar uso da churrasqueira

Tribunal de Justiça de São Paulo impõe R$ 10 mil em indenizações; festa com amigos e familiares em Rio Claro, interior paulista, acabou frustrada por impedimento de acesso à área do prédio por erro de empresa responsável pelos serviços de portaria
Foto: Rogerio Panda / AE

Um condomínio e uma empresa de serviços de portaria foram condenados a pagar R$ 10 mil em indenizações a um casal de moradores após impossibilitarem o uso da churrasqueira do prédio onde residem. A decisão é da 30.ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo.Nos autos, o casal alega ter reservado o espaço do Condomínio Residencial Portal de Espanha com antecedência para comemoração de dez anos de relacionamento.No dia, porém, descobriram que ‘por erro’ da empresa Confiport Portaria e Monitoramento a área da churrasqueira estava sendo utilizada por outra pessoa.O caso ocorreu em março de 2014, em Rio Claro (SP).De acordo com os moradores, a situação causou ‘grande frustração’ e por essa razão decidiram ir à Justiça contra a Confiport, o Portal de Espanha e a síndica do prédio.Em primeira instância, a ação foi rejeitada. Nos recursos, o casal pediu a revisão da sentença e o pagamento de indenização por danos morais.Segundo o desembargador Alberto de Oliveira Andrade Neto, apesar desse tipo de situação trazer ‘aborrecimento e desconforto’, ela ‘não configura, por si só, dano moral indenizável’.No entanto, por se tratar de uma ‘condição vexatória e constrangedora perante amigos e familiares’, o caso se trata de ‘flagrante violação da dignidade humana’, o que motiva reparação,anotou o magistrado.Em relação à síndica, Andrade Neto afirmou que a argumentação para mantê-la no caso é improcedente. “A alegação dos autores de não ter referida pessoa se prontificado a resolver o problema, por si só, não constitui fundamento para responsabilizá-la pelo ocorrido”, afirma.Durante o julgamento, a desembargadora Maria Lúcia Pizzotti divergiu do relator e propôs elevar para R$ 15 mil o valor da indenização por ser ‘flagrante a quebra da justa expectativa e o extremo dissabor causado pela desorganização’ da empresa e do condomínio.“Deve ser destacado que foi ultrapassado o tempo em que dano moral equivalia à dor, sofrimento e angústia da vítima em razão da ofensa”, afirmou. “Trata-se de ofensa aos direitos da personalidade e, em sentido mais amplo, à própria dignidade da pessoa humana.”A magistrada foi voto vencido em sessão com os demais desembargadores José Roberto Lino Machado, Carlos Alberto Russo e Marcos Antonio de Oliveira Ramos.

COM A PALAVRA, O CONDOMÍNIO PORTAL DE ESPANHA

A reportagem do Estadão busca contato com a defesa do condomínio Portal de Espanha. O espaço esta aberto para manifestações.

COM A PALAVRA, A DEFESA DA CONFIPORT PORTARIA E MONITORAMENTO

A reportagem do Estadão busca contato com a defesa da Confiport Portaria e Monitoramento. O espaço está aberto.

Fonte: Estadão

Matéria retirada do site: vivaocondominio.com.br

FELIZ DIA DO SINDICO E SINDICA

Somente quem se dispõe a ocupar esse cargo sabe que ele exige um empenho diário para vencer as dificuldades e as adversidades de representar um grupo quase sempre heterogêneo, sem, contudo, deixar de persistir em sua missão.

Muitas vezes o síndico(a) abdica de momentos preciosos de lazer e convívio com sua família, para atender e resolver situações da comunidade, sem esperar nenhum reconhecimento.

Ainda assim permanece firme e perseverante em seus objetivos.

Por tudo isso, a DUPLIQUE deseja aos seus clientes síndicos(as), bastante saúde e energia para continuar exercendo sua nobre função, compartilhando conosco as dificuldades e conquistas da jornada.

FELIZ DIA DO SÍNDICO

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Manutenção preventiva e periódica é fundamental para evitar acidente

Manutenção preventiva: cabe ao fabricante do elevador aferir problemas no equipamento.

A manutenção periódica nos elevadores é essencial para a preservação e para o bom funcionamento dos equipamentos. Por isso, todo cuidado é pouco e o melhor é prevenir para evitar algum tipo de acidente. “É nesse momento que o técnico realiza a verificação de uma série de itens responsáveis, inclusive, pela segurança dos usuários, indicando, quando necessário, a troca preventiva de peças”, explica Fernando Mansur, gerente da filial Minas Gerais da Atlas Schindler.

Sobre o uso diário do elevador, Fernando faz algumas observações. “É preciso respeitar o limite de carga do elevador, pois, além de comprometer a segurança dos usuários, essa ação poderá gerar o desgaste prematuro dos componentes. Também é preciso avaliar o funcionamento de interfones e alarmes, informando a empresa de assistência técnica sobre possíveis falhas. É bom lembrar que essa é a primeira comunicação do usuário com a portaria no caso de ocorrer alguma emergência.”

Fernando também aconselha a utilizar o acolchoado de proteção quando for transportar objetos, principalmente em mudanças, para evitar danos. “Mantenha as condições adequadas de operação do equipamento. Eliminando interferências como infiltração de água suja no poço, na casa de máquinas ou mesmo nos andares.”

CAPACITAÇÃO
Segundo ele, a Atlas Schindler oferece aos clientes uma equipe de técnicos treinados e especializados para realizar a manutenção mensal. Sobre essa manutenção preventiva ele diz que é importante se certificar de que ela ocorra a cada mês. E que seja feita por técnicos capacitados pelo fabricante. Na ocasião da manutenção, é indicado que a mesma seja devidamente sinalizada com placas no próprio equipamento.

“A manutenção periódica deve ser feita conforme orientações do fabricante do elevador, inclusive com a inspeção dos freios de segurança e do limitador de velocidade, com a necessária aferição dos mesmos. É importante que o contrato de manutenção seja mantido com empresa idônea, que ofereça adequada estrutura de atendimento, equipe de técnicos treinada, engenheiro responsável, atendimento 24 horas, além de registro no Conselho Regional de Engenhariae Agronomia (Crea), licença dos órgãos de fiscalização, prefeitura e procedência de acordo com as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Fonte: Estado de Minas, Lugar Certo

Fonte: * https://www.vivaocondominio.com.br/ptype_news/manutencao-preventiva/

Furto em apartamentos: Advogado esclarece sobre a responsabilidade do condomínio em caso de furto em apartamentos.

Apesar de todos os cuidados, furto em apartamentos ocorrem. Às vezes com o arrombamento da porta de entrada, às vezes sem arrombamento ou alguém que conseguiu a chave. Alguns são esclarecidos, mas muitos ficam sem resposta. Seriam os funcionários do prédio? Seria o namorado da faxineira do apartamento? Em quaisquer dos casos, o primeiro pensamento do condômino é responsabilizar o condomínio por falta de vigilância.

É preciso deixar claro que, a não ser em casos especialíssimos, o condomínio não responde por furtos.
E esses casos seriam, principalmente, quando a convenção prevê expressamente o dever de indenizar, ou quando há aparato especial de segurança (suportado por todos os condôminos), como guarda ostensiva. Nos demais casos, a jurisprudência é unânime no sentido de inocentar o condomínio.

E o seguro? O seguro obrigatório do prédio é feito sempre sobre bens do condomínio e não sobre bens individuais de cada condômino. É por esta razão que se recomenda que o condômino faça seguro dos bens se forem valiosos.

Condomínio não tem obrigação de guardar e vigiar bens de condôminos
Na apelação cível número 076.607-4/6-00 da Comarca de São Paulo, a Oitava Câmara do Tribunal de Justiça concluiu que: “O condomínio, destituído de personalidade jurídica, não tem obrigação de guardar e vigiar os bens dos condôminos ou dos ocupantes dos apartamentos, estejam eles nas unidades autônomas ou nas áreas comuns, não respondendo civilmente pelo furto ou roubo de coisas que estejam naquelas ou nestas”.

Aliás, no corpo da decisão acima mencionada, há a reprodução de um julgado do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (apelação 259.863). É o seguinte: “a situação corresponde perfeitamente à de eventual contratação pelos condôminos, individualmente, de um porteiro ou guarda para cada unidade autônoma respectiva. Acontecendo isso, não iria o proprietário procurar outro preponente ou empregador para ser responsável pelo dano sofrido. Assumiria sozinho o prejuízo. Então, se, por uma questão de ordem prática ou de economia, os condôminos dividem as despesas para a contratação de porteiro ou guarda-noturno com a incumbência de vigiar o edifício todo (conseqüentemente também é dividida a vigilância, agora exercida a um só tempo sobre todas as propriedades individuais – unidades autônomas – e sobre a propriedade coletiva – partes comuns), nenhum deles poderá responsabilizar depois a coletividade em termos de distribuir entre os condôminos o prejuízo individual”.

Por: Daphnis Citti de Lauro, advogado

Fonte: Imóvel Web

Fonte: *https://www.vivaocondominio.com.br/ptype_news/furto-em-apartamentos/

Toda semana “Novos Capítulos do Audiolivro” Condomínio em Foco.

PARA BAIXAR OS ÁUDIOS, BASTA CLICAR SOB O NOME DE CADA UM:

Condomínio em foco – Capítulo I – Regras básicas do prédio
Condomínio em foco –  Capítulo II – Convocação de assembleia
Condomínio em foco –  Capítulo III – Vale convocação informal ?
Condomínio em foco –  Capítulo IV – O porteiro e a sua moradia
Condomínio em foco –  Capítulo V – Velhas dívidas assustam
Condomínio em foco –  Capítulo VI – Síndico não condômino e procuração
Condomínio em foco –  Capítulo VII – O fundo é extraordinário
Condomínio em foco –  Capítulo VIII – Quórum obedece à convenção
Condomínio em foco –  Capítulo IX – Convocação de assembleia extraordinária
Condomínio em foco –  Capítulo X – Ratear o déficit complica
Condomínio em foco –  Capítulo XI – Gás pode explodir seu lar
Condomínio em foco –  Capítulo XII – Quando fechar o edifício
Condomínio em foco –  Capítulo XIII – Anulando uma assembleia
Condomínio em foco –  Capítulo XIV – Tem rodízio de garagem
Condomínio em foco –  Capítulo XV – Réu pode ser um ou outro
Condomínio em foco –  Capítulo XVI – Fundo para cobrir danos e outras despesas
Condomínio em foco –  Capítulo XVII – O parecer do conselho
Condomínio em foco –  Capítulo XXIII – Grade não muda a fachada
Condomínio em foco –  Capítulo XIX – Infiltrações e vazamentos no edifício
Condomínio em foco –  Capítulo XX – O risco que vem do alto
Condomínio em foco –  Capítulo XXI – Síndico – gestor em risco
Condomínio em foco –  Capítulo XXII – Recado do STJ ao locador
Condomínio em foco –  Capítulo XXIII – Como é um prédio seguro
Condomínio em foco –  Capítulo XXIV – Mais dicas de segurança
Condomínio em foco –  Capítulo XXV – Limite ao poder de demitir
Condomínio em foco –  Capítulo XXVI – Síndico omisso cede ação
Condomínio em foco – Capítulo XXVII – Acesso forçado à unidade
Condomínio em foco – Capítulo XXVIII – Lei exige boas entradas
Condomínio em foco – Capítulo XXIX – Inquilino elege e demite
Condomínio em foco – Capítulo XXX – Pagou, tem que provar!
Condomínio em foco – Capítulo XXXI – Receita extraordinária
Condomínio em foco – Capítulo XXXII – Receita desviada é golpe
Condomínio em foco – Capítulo XXXIII – Ninguém quer ser síndico
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Unificação não muda rateio

O proprietário que unifica dois apartamentos de um edifício, inclusive no registro de imóveis,
não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, prevalecendo o que foi estabelecido
quando da aprovação da convenção original.

 

O proprietário que unifica dois apartamentos de um edifício, inclusive no registro de imóveis, transformando-os num só, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, mesmo que este seja o critério de rateio das despesas comuns. Prevalece o que estava estabelecido quando a convenção original foi aprovada.

Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar apelação cível interposta contra decisão que rejeitou preliminar de carência de ação em ação de cobrança de taxas condominiais.

Relatando o recurso, o desembargador José Aquino Flôres de Camargo explica que, segundo a convenção condominial, os encargos mensais são iguais para todas as unidades, embora algumas tenham um, dois ou três quartos e tamanhos variados.

Alegou o apelante que, “em razão da alteração decorrente da unificação das unidades, averbada perante o Registro Imobiliário, passou o condomínio a ter 16 apartamentos, ao invés de 17. De modo que a cobrança pelas duas unidades traduz disparidade, porque, no plano fático, existe somente uma. Ademais, a cobrança das cotas é estabelecida pelo número de unidades existentes. Resultando, pois, descabida a pretensão exposta na inicial.”

Em seu voto, o relator detalha intrigante questão: o condômino obtivera a assinatura de vários condôminos em documento, em que concordavam com a unificação das unidades, porém, “nada consta acerca da pretendida alteração do critério de rateio das cotas condominiais”, o que seria necessário, no entender do desembargador.

Argumenta o magistrado que “a existência de ato administrativo de unificação não resulta, por si só, alteração no rateio das despesas de condomínio, que não prescinde da apreciação e deliberação em ato específico, mormente porque implica oneração aos demais condôminos.”

 

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O poder de representação

A garantia de que os condôminos podem ter representante em assembleia não significa que o prédio esteja impedido de regulamentar a matéria, através de alteração de sua convenção, por exemplo limitando o número de procurações que uma mesma pessoa possa apresentar no ato.

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Pode o condomínio proibir o uso de procuração nas assembleias? Pode estabelecer regras que impeçam que um procurador represente mais do que um proprietário de unidade? Pode obrigar o condômino a comparecer à reunião ou a assumir o cargo de síndico?

Questões como estas não estão regulamentadas expressamente no Código Civil ou na Lei do Condominio, desafiando o intérprete a buscar a resposta na vastidão do ordenamento jurídico ou nas trinchas do bom senso. Afinal, o legislador não prevê a solução para todas as hipóteses.

Vejamos a primeira pergunta. Diz a lei vigente que é direito do condômino “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite” (Cód. Civil, art. 1.335, III). Há uma exigência, a de que esteja em dia com seus pagamentos ao condomínio, e só. Não se impõe ao condômino seu comparecimento pessoal à assembleia. Como não há, igualmente, outra norma que proíba o interessado de nomear mandatário (por procuração com poderes especiais pode-se quase tudo na vida civil, inclusive casar), a conclusão natural a que se chega é que não cabe à convenção do condomínio proibir o titular de fração ideal de exercer seu direito por intermédio de pessoa interposta. Exceção à regra seria o comparecimento pessoal ou exigência de procuração por instrumento público em circunstâncias especiais, como a alienação integral do prédio.

A garantia de que os condôminos podem ter representante em assembleia não significa que o prédio esteja impedido de regulamentar a matéria, através de alteração de sua convenção, o que responde à segunda pergunta acima. Há edifícios, por exemplo, que limitam o número de procurações que uma mesma pessoa possa apresentar no ato. “Nenhum procurador poderá representar mais do que três condôminos na assembleia” é o que diz a regra. A finalidade é evitar que haja concentração de poder em uma só pessoa, o que vai contra o espírito do viver em condomínio, e tornar mais difícil a continuidade do mesmo síndico à frente do condomínio.

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Ofensas e acusações que o síndico pode receber via redes sociais..

.Ofensas e acusações que o síndico pode receber via redes sociais, aplicativos (WhatsApp) ou site do condomínio – limites, direitos do síndico em caso de injúria, calúnia e difamação, danos morais, etc…

Os canais de comunicação de um condomínio sempre foram o livro de reclamações, os quadros de avisos e o e-mail do síndico. Porém, com o advento das redes socais, surgiram outras possibilidades de comunicação. Essa comunicação deveria ser para ajudar na integração das pessoas e no bem viver dentro de um condomínio. Mas não é isso que estamos presenciando. Ultimamente temos visto muitas decisões judiciais tratando do tema. Isso ocorre em razão de comentários ofensivos, expondo a figura do agredido, em nosso caso, o síndico.

Citarei aqui 2 (dois) casos: 1 – Página do facebook criada sem autorização do condomínio – Nesta rede social, criada com o nome do condomínio, os moradores trocam impressões e emitem opiniões sobre a gestão atual do prédio, que, mal interpretadas podem dar margem a considerações que podem comprometer não só o nome do condomínio, bem como da direção e demais moradores, que, diga-se de passagem, não autorizaram a criação da página. A página da forma como foi criada, poderá gerar responsabilidades civis e até criminais ao condomínio e sua gestão, diversa daquela que legalmente está obrigada a direção do prédio, causando sérios prejuízos aos demais moradores. O condomínio, nesse caso, precisará notificar o responsável pela criação da página e informar que a atual gestão é contra a utilização do nome do edifício para essa finalidade. O direito a privacidade, personalidade e proteção ao nome, são princípios constitucionais indisponíveis e invioláveis, conforme preceituado no artigo 5.º, inciso X, passíveis de proteção contra eventuais abusos, inclusive com a previsão da indenização pecuniária proporcional, como preconizado nos artigos 12, 17 e 21 todos do Código Civil. O síndico, representante legal do condomínio, por tal publicação de página, sem sua autorização expressa, é obrigado a zelar pelo bom nome do condomínio em assuntos internos e externos que lhe sejam afeitos. 2 – Postagens acusatórias no aplicativo de mensagens “WhatsApp” – Para facilitar a comunicação com os moradores, o síndico resolveu criar um grupo no aplicativo “WhatsApp. O que era para ser um facilitador, tornou-se um fórum de discussão, acusação, enfim, o objetivo daquele grupo foi totalmente desvirtuado. Dependendo do conteúdo dessas trocas de mensagens, podemos estar diante de um ilícito civil, que consiste em ofensas direcionadas ao síndico. Nesse caso, o dano moral estará presente, pois a situação extrapola o dever de urbanidade e respeito à pessoa. Dispõe o artigo 953 do Código Civil: “A indenização por injúria, difamação ou calúnia consistirá na reparação do dano que dela resulte ao ofendido”. Nos dois casos, se o síndico for injuriado, caluniado ou difamado poderá promover ação judicial em face do responsável. Ainda dispõe o artigo 927 do Código Civil: “Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. Vejam, as redes sociais podem ser ferramentas interessantíssimas para a gestão de um síndico, tornando o dia a dia muito mais dinâmico. Porém, o síndico deve impor limites, do contrário, situações como as acima relatadas fatalmente irão ocorrer.

Fernando Augusto Zito – O Autor é Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Diretor Jurídico da Assosindicos – Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo; Colunista dos sites especializados “Sindiconet” e da revista “Em Condomínios” e Palestrante.

Síndico: Você sabe negociar?

Falar sobre negociação é extremamente complexo, cada indivíduo tem uma percepção e/ou experiência diferenciada. Realmente, não é nada fácil entender o verdadeiro significado da palavra negociação. Imaginamos que é o simples ato de vender e comprar. As pessoas não percebem a importância de entender realmente como funciona na prática o ato de saber negociar.

Quando analisamos o dia a dia de um síndico, percebemos o quanto é complicada a sua rotina. A negociação está por toda a parte, entre os moradores, empregados, fornecedores, prestadores de serviços, órgãos públicos, dentre outros.

Para que o síndico possa administrar com qualidade e que realmente atenda aos anseios de todos os envolvidos, principalmente, os condôminos – é importante entender e praticar os seguintes tópicos:

Competência – A flexibilidade está inserida na competência, onde o primordial é saber e reconhecer o momento em que errou, buscando estabelecer o bom senso e vislumbrar sempre um ponto de equilíbrio nas ações e decisões.

Transparência – Estabelecer um canal de comunicação (informativos, circulares, jornais, mural, etc), visando o repasse de informações, a elucidação de dúvidas, apresentação de sugestões, de resultados, enfim, todos os meios possíveis, de acordo com a realidade de cada administração.

Responsabilidade – A falta de conhecimento, a falta de preparação adequada para exercer a função de síndico, a incompetência ou até mesmo, o medo, farão com que estes profissionais deixem de assumir as suas ações ou atos, colocando desculpas em normas ou transferindo a culpa para outrem.

Capacidade de negociação – É simplesmente o ato de conseguir um resultado que atenda as duas partes com interesses opostos. Não existem mais espaços para os síndicos “durões”, “mandões”, “inflexíveis”, é preciso que haja um relacionamento interpessoal harmonioso com todos os envolvidos. Não podemos deixar de lado a preocupação mais importante, àquela que inova, que faz acontecer, que gera oportunidades, que é a razão do sucesso da sua gestão como síndico: AS PESSOAS.

Quando pensarmos em negociação, não podemos esquecer uma grande dica que poderá ser a grande diferença para um resultado eficiente: devemos ser duros com o problema e afável com as pessoas. É fundamental tratar os problemas com a firmeza ou seriedade que o momento exige, da mesma forma tratar o outro com delicadeza, mostrando que todos estão unidos em prol do único objetivo: gerar uma negociação onde todos possam ser atendidos de acordo com os anseios e necessidades individuais.

Desejo que os síndicos possam entender realmente a importância do processo de negociação no seu dia a dia, irão perceber que a sua rotina diária ficará mais tranqüila e harmoniosa.
Evandro Fortunato Linhares, MBA em Gestão Estratégica de Pessoas – Executivo do SEAC/SC – SINDESP/SC – Professor na área de negociação.

Fonte: CondomínioSC – Publicado em Síndico    | Publicado 16 de fevereiro de 2017 | Por Redação do Viva o Condomínio

Síndico morador ou profissional, gestão precisa ser transparente e equilibrada

A escolha do síndico, responsável por cuidar do patrimônio dos demais moradores do condomínio, gera preocupação e dúvidas. O que é melhor, um síndico morador ou um profissional, que trabalha para vários prédios e passa algumas horas por semana em cada um deles?

Na opinião de especialistas em administração de condomínios, um bom síndico, seja morador ou profissional, deve saber se comunicar e executar suas propostas, gastar dentro do orçamento, agir com transparência e cumprir o que é definido nas assembleias de moradores.

“O síndico morador vive de perto os problemas do prédio e sente as despesas na própria pele”, diz Hubert Gebara, da administradora de condomínios e imóveis Hubert.

Assim, o gestor se beneficia com uma boa administração tanto quanto os outros condôminos. “Quando ele faz melhorias, faz para o lugar onde mora, e isso serve como uma motivação”, diz Marcio Rachkorsky, advogado especialista em condomínios e colunista da Folha.

A professora aposentada Célia Coelho, 67, se tornou síndica do edifício de 64 apartamentos onde mora, no Campo Belo, zona sul de São Paulo, há 18 anos. Desde então nunca deixou o cargo. “Tudo o que faço pelo prédio é também pela minha casa”, afirma Coelho.

Mas, muitas vezes, os residentes não têm tempo nem habilidade para administrar o edifício, lembra Gebara.

“O morador funciona bem como síndico quando o prédio é pequeno e se não existem grandes conflitos entre os moradores”, afirma Rachkorsky. Condomínios maiores, segundo o advogado, exigem mais dedicação e uma gestão mais profissionalizada. Para esses casos, a opção de ter um síndico profissional pode ser a melhor.

‘SEM MILAGRE’

Renato Daniel Tichauer, presidente da Assosíndicos (Associação dos Síndicos de Condomínios de São Paulo) e síndico profissional de dez prédios, diz que a busca por alguém para ocupar o cargo deve ser minuciosa. “É preciso levantar informações do profissional e buscar referências onde ele já prestou algum serviço”, diz.

Segundo Tichauer, o candidato deve ter experiência e conhecimentos de manutenção e legislação de condomínios e, para isso, precisa se preparar com cursos específicos para síndicos.

Quando o candidato é um morador, é importante que tenha bom relacionamento com todos os vizinhos, ressaltam os especialistas.

 

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Imóvel garante o rateio

“Se na obrigação propter rem, o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada, não há óbice no fato de a promitente vendedora não ter figurado no polo passivo da ação de conhecimento.”

“Tratando-se de obrigação propter rem, onde o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada, é válida a penhora realizada sobre o bem de propriedade da embargante, ainda que esta não tenha figurado no polo passivo da ação de cobrança, movida somente em face da promissária compradora.”

Quem assim decidiu, por maioria de votos (vencido o revisor), foi a Décima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, em apelação cível (n. 339.098-1) oriunda de ação de cobrança de taxas condominiais, em que o agente financeiro (Cohab- PR) interpôs embargos de terceiro.

Conforme narra o relator, desembargador Luiz Lopes, o agente financeiro do bem manejou embargos de terceiro sob o argumento de que, “muito embora não tenha se oposto à penhora dos direitos da devedora [condômina], o objeto da penhora é imóvel de sua propriedade”, por deter-lhe o domínio.

Em decisão singular, o juiz da causa julgara parcialmente procedentes os embargos, para declarar a nulidade da penhora, desonerando o bem constrito. O condomínio apelou, alegando que a penhora incide sobre os direitos inerentes ao contrato (compromisso de compra e venda) e a obrigação de pagamento das despesas condominiais transfere-se juntamente com a unidade autônoma. “As dívidas de condomínio seguem o imóvel, pois são da natureza propter rem, assim, caso o imóvel seja retomado pela Cohab, esta ficará responsabilizada pelo pagamento, para que terceiro de boa-fé não tenha que arcar com o prejuízo” enfatiza o relator.

Em seu voto, o desembargador Luiz Lopes enfatiza que, “justamente por se tratar de obrigação propter rem, entendo que o fato de a embargante não figurar no polo passivo da ação de conhecimento não implica na nulidade da penhora”, mesmo que a penhora tenha recaído sobre os direitos decorrentes da promessa de compra e venda, pois a promissária compradora, na condição de possuidora do bem, era responsável pelo pagamento dos encargos condominiais, devendo responder pelas taxas que não foram pagas.

 

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Síndico: Você sabe negociar?

Falar sobre negociação é extremamente complexo, cada indivíduo tem uma percepção e/ou experiência diferenciada. Realmente, não é nada fácil entender o verdadeiro significado da palavra negociação. Imaginamos que é o simples ato de vender e comprar. As pessoas não percebem a importância de entender realmente como funciona na prática o ato de saber negociar.

Quando analisamos o dia a dia de um síndico, percebemos o quanto é complicada a sua rotina. A negociação está por toda a parte, entre os moradores, empregados, fornecedores, prestadores de serviços, órgãos públicos, dentre outros.

Para que o síndico possa administrar com qualidade e que realmente atenda aos anseios de todos os envolvidos, principalmente, os condôminos – é importante entender e praticar os seguintes tópicos:

Competência – A flexibilidade está inserida na competência, onde o primordial é saber e reconhecer o momento em que errou, buscando estabelecer o bom senso e vislumbrar sempre um ponto de equilíbrio nas ações e decisões.
Transparência – Estabelecer um canal de comunicação (informativos, circulares, jornais, mural, etc), visando o repasse de informações, a elucidação de dúvidas, apresentação de sugestões, de resultados, enfim, todos os meios possíveis, de acordo com a realidade de cada administração.
Responsabilidade – A falta de conhecimento, a falta de preparação adequada para exercer a função de síndico, a incompetência ou até mesmo, o medo, farão com que estes profissionais deixem de assumir as suas ações ou atos, colocando desculpas em normas ou transferindo a culpa para outrem.
Capacidade de negociação – É simplesmente o ato de conseguir um resultado que atenda as duas partes com interesses opostos. Não existem mais espaços para os síndicos “durões”, “mandões”, “inflexíveis”, é preciso que haja um relacionamento interpessoal harmonioso com todos os envolvidos.

Não podemos deixar de lado a preocupação mais importante, àquela que inova, que faz acontecer, que gera oportunidades, que é a razão do sucesso da sua gestão como síndico: AS PESSOAS.

Quando pensarmos em negociação, não podemos esquecer uma grande dica que poderá ser a grande diferença para um resultado eficiente: devemos ser duros com o problema e afável com as pessoas. É fundamental tratar os problemas com a firmeza ou seriedade que o momento exige, da mesma forma tratar o outro com delicadeza, mostrando que todos estão unidos em prol do único objetivo: gerar uma negociação onde todos possam ser atendidos de acordo com os anseios e necessidades individuais.

Desejo que os síndicos possam entender realmente a importância do processo de negociação no seu dia a dia, irão perceber que a sua rotina diária ficará mais tranqüila e harmoniosa.
Evandro Fortunato Linhares, MBA em Gestão Estratégica de Pessoas – Executivo do SEAC/SC – SINDESP/SC – Professor na área de negociação.

Fonte: CondomínioSC (Publicado em Síndico)

Publicado 16 de fevereiro de 2017 | Por Redação do Viva o Condomínio

#SindicoVocesabenegociar

Edifício Sustentável ou Saudável. Qual a diferença?

Enquanto a construção sustentável respeita o meio ambiente, o edifício saudável deve zelar pelo bem-estar do usuário e evitar os sintomas causados pela Síndrome do Edifício Doente (SED)

O conceito de construção sustentável tem sido bastante difundido e de entendimento de boa parte da população. No entanto, para assegurar a qualidade de vida e o bem-estar dos moradores, o empreendimento precisa ser saudável, característica que vai muito além da sustentabilidade. Enquanto o imóvel sustentável é construído com foco no respeito ao meio ambiente e no uso inteligente dos recursos naturais, o edifício saudável evita que os usuários tenham sintomas causados pela Síndrome do Edifício Doente (SED), como dores de cabeça, insônia, tontura, alteração na pele e tosse seca. A doença foi reconhecida pela Organização Mundial de Saúde (OMS) em 1982.

A preocupação com a saúde do empreendimento começa na escolha do terreno e envolve todos os aspectos do projeto, como iluminação, acústica, elétrica, qualidade do ar e da água, materiais utilizados, desenho arquitetônico, paisagismo, manutenção e também a sustentabilidade do empreendimento. Recentemente, Minas Gerais ganhou o primeiro edifício saudável, o Residencial Kadosh, da RKM Engenharia.

Uma das principais preocupações do edifício saudável é a luz do sol, uma das principais fontes de vitamina D, importante para a saúde do ser humano. Por isso, as construções saudáveis devem aproveitar essa iluminação para a qualidade de vida dos moradores, ao passo que em uma construção sustentável o foco é a utilização inteligente desse recurso para a economia de energia.

Outro item que foi cuidadosamente planejado no Kadosh para proteger os seus moradores de qualquer risco de contaminação eletromagnética é o projeto elétrico. Além de cumprir as normas, ele otimiza e diminui os campos eletromagnéticos com pontos de luz e tomada bem posicionados. Um exemplo disso é a ausência de fiação elétrica nas cabeceiras das camas.

O uso racional da água e a qualidade desse recurso é outro ponto importante em construções sustentáveis e saudáveis. No edifício saudável, deve haver um cuidado maior na instalação das tubulações, que não podem ficar próximas às camas para evitar barulhos e garantir a qualidade do sono.

E se você está cada vez mais interessando por esse tipo de construção, por que não conhecer o Residencial Kadosh, da RKM Engenharia e morar com muito mais saúde e bem-estar?

*Residencial Kadosh é um empreendimento da RKM Engenharia, especializada em imóveis de alto padrão, com mais de 23 anos de atuação no mercado Mineiro. O edifício está localizado no Vale do Sereno, Nova Lima, um dos locais que mais se desenvolvem e valorizam na região metropolitana de Belo Horizonte.

Fonte: ImovelWeb (Publicado em Sustentabilidade)

Publicado 22 de fevereiro de 2017 | Por Redação do Viva o Condomínio

#SustentavelouSaudavel
#SindromedoEdificioDoente

DIVULGAÇÃO – EDITORA BONIJURIS LANÇA LIVRO COM TODA LEGISLAÇÃO DE CONDOMÍNIO ATUALIZADA

Clareza e precisão na busca das leis de condomínio são os destaques da obra que serve como um guia de consulta para síndicos, administradores, condôminos, advogados e demais interessados.

CURITIBA, JANEIRO DE 2017 – O livro Legislação do Condomínio – Coletânea Prática é uma obra exclusiva que contém as normas legais aplicáveis ao condomínio edilício e ao condomínio comum. Nesta 4ª edição, ao bem-sucedido formato prático de pesquisa, soma-se a ampla revisão e atualização legislativa. Além dos novos artigos do Código de Processo Civil de 2015, foram incluídas novas normas legais, como o Estatuto da Pessoa com Deficiência, Lei da Acessibilidade, Lei Antifumo, e pontos contemporâneos da seara condominial, como a isenção de Imposto de Renda para receitas de condomínio e a obrigação da medição individualizada de água nas novas edificações.
Organizado por especialistas como o advogado Luiz Fernando de Queiroz que atua há 36 anos no meio imobiliário, e pela advogada Olga Maria Krieger, editora da revista trimestral Direito & Condomínio, a obra tornou-se o manual obrigatório a todos os profissionais da área e também aos moradores que buscam saber cada vez mais sobre assuntos relacionados aos seus direitos e deveres.

NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL 2015
Uma das alterações mais relevantes na legislação foi a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil que traz mais eficácia na cobrança dos condomínios atrasados, passando a ser um título executivo extrajudicial. A forma de cobrança ficou muito mais célere e isso é uma questão que todos precisam prestar atenção.

ÍNDICE REMISSIVO – DIFERENCIAL
Um grande atrativo do livro sempre foi o formato do seu índice. Construído por temas de interesse tornando-se um verdadeiro roteiro de consulta e pesquisa. “Fizemos em formato de palavras-chave facilitando assim a busca pela lei específica. Nossos leitores solucionam rápido suas dúvidas por meio deste modelo, é possível buscar por termos como ‘responsabilidade proporcional dos condôminos por obrigações trabalhistas’, e deliberações sobre ‘multa para condômino reincidente’ entre outras.”, afirma a autora.

PRÁTICO E OBJETIVO
O livro tem o formato de um manual de pesquisa orientada, sua busca é organizada de forma com que não haja dúvidas relacionadas a vida condominial, diferente de uma busca a legislação no Google, por exemplo, onde o leitor encontrará uma enxurrada de informações, úteis ou não.

SOBRE OS AUTORES
Luiz Fernando de Queiroz, advogado especializado em questões imobiliárias, é autor da obra TPD-Direito Imobiliário, com 15 módulos didáticos, que alcançou 40 mil exemplares vendidos, e do Guia do Condomínio IOB, manual sintético sobre o dia a dia do condomínio, que se tornou livro de cabeceira de síndicos e condôminos. Escreveu mais de 700 colunas Vida em Condomínio e Direito Imobiliário, que abordam tópicos singelos e objetivos com suporte na jurisprudência, procurando indicar sempre a melhor orientação para o leitor. Lançou em 2012 o livro Condomínio em Foco – questões do dia a dia.
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Balancete sem dano moral

 No cumprimento da sua obrigação de prestar contas aos condôminos, pode o síndico informar a existência de cheque sem fundos e a unidade autônoma da qual provém, sem que isso constitua dano moral.

Não configura dano moral indenizável o fato de o condomínio, mediante a administradora, apresentar extrato mensal de pres­tação de contas aos coproprietários, informando a existência de cheque emitido sem suficiente provisão de fundos por um dos condôminos para pagamento de quota condominial.”

Em todas as letras, foi este o veredicto da 18a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar ação de indenização por danos mo­rais movida por condômino, sob a alegação de que a divulgação de que seu che­que voltara por falta de fundos trouxe-lhe constrangimento, “tornando pública sua situação financeira”.

O condomínio alegou que o nome do demandante não constava no ex­trato mensal, mas apenas o número de sua casa, “sendo que a maioria dos con­dôminos desconhece ou associa o morador com a respectiva unidade condo­minial”, Além disso, argumentou que o síndico tem o “dever de prestar contas aos condôminos da situação financeira do condomínio, tornando necessária a especificação dos créditos recebidos e devidos”. E, ainda, que o próprio autor deu causa aos fatos ocorridos, pois “emitiu as cártulas sem a devida provisão de fundos”.

O juiz de primeiro grau julgou improcedente a ação.

Em grau de recurso, o relator do acórdão, desembargador Pedro Celso Dal Prá, rejeitou de pronto a alegação de que houve ofensa ao Código de De­fesa do Consumidor, “na medida em que é assente na jurisprudência o entendi­mento de que a relação entre condômino e condomínio não se configura como de consumo, por inexistir a figura de consumidor e fornecedor de produto ou serviço”.

Lembra que, em casos tais, a lei aplicável é o artigo 186 do Código Civil, que diz: ”Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou impru­dência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”, extraindo-se do dispositivo que a responsabilidade civil “é subjetiva, tornando imprescindível a prova do dano, do nexo causal e da culpa, cujo ônus competia ao autor”.

 

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Não a penhora de garagem

Garagem pertencente a condômino não pode ser penhorada, ainda que tenha matricula própria, salvo se for alienada a outro condômino ou, excepcionalmente, a terceiro interessado se essa possibilidade constar da convenção do condomínio e a ela não se opuser a assembleia geral.

Garagem pertencente a condômino não pode ser penhorada, ainda que tenha matrícula própria, salvo se for feita a ressalva de que só poderá ser alienada a outro condômino ou, excepcionalmente, a terceiro interessado, se essa possibilidade constar da convenção do condomínio e a ela não se opuser a assembleia geral (Cód. Civil, art. 1.339, § 2°).

Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, em apelação com revisão (n. 0045542-76.2002.8.26.0000), relatada pelo desembargador Vanderci Álvares, da Turma Julgadora da 1ª Câmara. A ementa do acórdão (que contém pequeno erro de datilografia ao mencionar o artigo 1.336 do Código Civil, ao invés do 1.339), está assim redigida: “Não pode haver constrição de garagens, pertencentes ao condômino, ainda que sejam objeto de matrícula separada, sem a ressalva constante do § 2° do artigo 1.336 [sic] do digo Civil/2002, (…) o condômino só pode vender essa ‘parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral’.”

A sentença de primeiro grau extinguira os embargos de terceiro apostos pelo condomínio sob a alegação de que as garagens eram a garantia da quitação do débito para com o prédio. O magistrado não acatou o argumento porque a garagens constituem unidades independentes, com matrícula própria e que respondem separadamente pela divida originária das cotas condominiais.

Do corpo do aresto, colhe-se substancial fundamentação a propósito da natureza das despesas condominiais, como esta afirmação: “os encargos condominiais constituem-se em espécie pelicular de ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, eis que a lei lhe imprime poder de sequela. “E adiante: “Cuidando-se de obrigação ‘propter rem’, o bem gerador do débito e seu proprietário respondem pelos encargos condominiais, o que se constata pelo registro imobiliário pertinente.”

 

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Eles conseguiram mudar para melhor a vida em seus condomínios

Ele transformou espaços “que só criavam poeira” em áreas de troca de conhecimento e vivência entre os moradores. Ela assumiu a gestão de um caixa problemático e, com ações rápidas, aliviou o bolso dos condôminos. Ele transformou o lixo produzido no condomínio em adubo para a vida.

A escolha de ser a pessoa que recebe as demandas de um grupo de moradores é uma função que exige coragem e, não faltam histórias inspiradoras de quem não só decidiu assumir as responsabilidades da gestão, mas também se propôs a desenvolver ideias criativas que mudaram para melhor a vida em suas comunidades.

Confira algumas (das muitas) histórias inspiradoras na região da Grande Florianópolis.

Do ‘vazio’ à troca de experiências

De um espaço vazio “que só criava poeira” a uma sala de estudos com biblioteca comunitária, que atrai estudantes de variados perfis e idades, até moradores que só querem um espaço tranquilo para leitura. Há cerca de sete anos, o Condomínio Nair Vieira, no bairro Campinas, em São José, oferece uma área diferente aos condôminos: a sala de estudos.

A ideia de disponibilizar a ‘Sala de Estudos Nair Vieira’, como foi batizada, surgiu durante a gestão do síndico Mário Nicolau Gomes. Na época, ele contou com um grande reforço para colocar o projeto em prática: sua esposa, Orildes Cossa, que hoje é aposentada e antes trabalhava na Secretaria de Estado da Assistência Social de Santa Catarina.

Enquanto Orildes se incomodava em ver tantas doações de livros que chegavam ao órgão e acabavam inutilizadas, o síndico percebia que cada vez mais os moradores descartavam obras na coleta seletiva. Eles, então, pensaram: por que não criar um espaço para troca de conhecimentos? E foi o que fizeram, depois de muita conversa com os moradores. Hoje, a sala conta com mais de 500 livros, para todos os gostos, e sempre com algum morador acomodado nas mesas e cadeiras para sua leitura ou estudo diários.

“A área estava abandonada, só criando poeira. E os condôminos viviam reclamando que não tinham um lugar silencioso para ler ou estudar. É muito bom porque as pessoas saem do apartamento”, comenta Mário. “Tem um senhor que comprou apartamento aqui porque pesquisou na internet e viu que tinha sala de estudos e biblioteca. Ele tem um filho que faz Direito e outro que também faz faculdade. Todos valorizam muito”, acrescenta Orildes.

Ainda na época da implantação da sala de estudos, foi projetada também uma academia e um espaço de recreação que, além de servir como salão de festas, fica aberto todos os dias para grupos que querem socializar, tomando um chá e jogando dominó. Mário relata que os moradores também gostam de assistir jogos de futebol no local. “Até no 7 a 1 a sala estava cheia”, relembra o síndico aos risos sobre o jogo entre Brasil e Alemanha na Copa do Mundo de 2014. “Fico satisfeito, pois tudo que podemos ajudar é lucro para todos, todo mundo ganha”.

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