É irregular mas legítimo

“O condomínio irregular possui legitimidade para cobrar taxas acordadas (…) do proprietário de unidade imobiliária nele situado que usufrui todos os serviços oferecidos e benfeitorias ali realizadas.”

Condomínios constituídos de forma irregular ou loteamentos que se transformam em ‘condomínios’ são hoje comuns nas grandes cidades e têm recebido o respaldo de nossos tribunais, principalmente no que toca ao pagamento (ou ressarcimento) de despesas realizadas em benefício da coletividade.

Nesse sentido decidiu o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, em ação de cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, em acórdão relatado pelo desembargador Otávio Augusto (n. 060181-5).

Em seu relatório, explica o magistrado que o apelante rebela-se contra sentença que o condenou a pagar o rateio de condomínio, com multa juros e correção, alegando que o imóvel gerador das despesas condominiais não seria de sua propriedade, “mas tão somente terra pública pela qual ele vai se habilitar à aquisição”. E, ainda, que “não há nos autos a comprovação da realização de gastos pelo condomínio, que pudesse impor sua contribuição”.

No voto, o desembargador Otávio Augusto detalha a questão, recordando que o condomínio fora constituído para “tratar de interesse dos possuidores de lotes em processo de regularização perante o Governo do Distrito Federal”, não estando registrado ainda segundo os ditames da Lei 4.591/64 (ou do atual Código Civil). Porém, “tais condomínios, ditos irregulares, são partes legítimas para a cobrança e recebimento judicial de taxas devidas pelos condôminos, a teor do disposto no inciso VII do art. 12 do CPC [Código de Processo Civil] que estabelece a representação em juízo, ativa e passivamente, das sociedades sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração de seus bens, no caso, o síndico legalmente indicado”.

A jurisprudência do tribunal brasiliense citada no acórdão fortalece o entendimento: “O condomínio irregular assemelha-se às sociedades irregulares” (114149-6); “Os condôminos adimplentes e inadimplentes usufruem dos benefícios proporcionados pelas taxas […logo…] devem participar no rateio das despesas efetivadas pelos condôminos, sob pena de enriquecimento ilícito” (009837- 8); ”A existência fática do condomínio, malgrado sua irregularidade perante os órgãos públicos, autoriza o seu direito de ação contra os condôminos” (122431- 9); “o condomínio irregular possui legitimidade para cobrar taxas acordadas (…) do proprietário de unidade imobiliária nele situado que usufrui todos os serviços oferecidos e benfeitorias ali realizadas” (071169-0).

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