Novo código de processo civil e a cobrança condominial

Uma das formas de cobrança das despesas condominiais é por meio do ingresso da ação judicial. No dia 18 de março de 2016 entrou em vigor o NCPC (Novo Código de Processo Civil, Lei 13.105/15). Sintetizamos as mudanças abaixo:

ANTES: Os processos passavam pela fase de “conhecimento” até resultar numa sentença proferida pelo juiz, e só após alguns anos o débito poderia ser executado. Na fase de execução é que o devedor era efetivamente cobrado, com duas possibilidades: pagar a dívida ou nomear bens para leilão ou hasta pública.

AGORA: Não é mais necessário que o processo passe pela fase de “conhecimento”. A taxa de condomínio é considerada título executivo extrajudicial, podendo ser executada diretamente, eliminando vários anos de espera para exigência do pagamento. Então, por ser considerada um título executivo extrajudicial, a taxa condominial pode também ser protestada mesmo sem o ingresso da ação judicial.

Veja o trecho do NCPC:

“CAPÍTULO IV

DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA REALIZAR QUALQUER EXECUÇÃO

Seção I – Do Título Executivo Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (…)

X – O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, prevista na respectiva convenção, ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.”

QUAIS OS REQUISITOS PARA QUE A TAXA CONDOMINIAL SEJA CONSIDERADA TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL?

A convenção condominial deve prever expressamente a cobrança das contribuições ordinárias e extraordinárias, documentalmente comprovada (art.784, X, do NCPC);

OU

O orçamento da receita das taxas condominiais que forem cobradas judicialmente deve ter sido aprovado em assembleia, documentalmente comprovada (art.784, X, do NCPC).

O item “2” acaba sendo mais polêmico, pois a grande maioria dos condomínios não aprova o orçamento em assembleia, apenas faz o rateio de despesas entre os condôminos, procedendo à divisão das despesas.

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