Réu pode ser um ou outro

Dependendo das circunstâncias do caso concreto, a responsabilidade por pagamento de cota condominial poderá recair sobre o promissário vendedor ou sobre o promissário comprador.

Afinal, no caso de alienação da unidade autônoma, quem tem legitimidade passiva para responder pelo débito condominial, o promitente vendedor ou o promissário comprador do imóvel?

A questão foi novamente julgada pelo Superior Tribunal de Justiça, através de sua Quarta Turma, em recurso especial relatado pelo ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (n. 247.288), do qual extraímos preciosas lições, como a primeira parte da ementa, que diz: “Na linha de precedente da Segunda Seção (EREsp 138.389-MG, DJ 13/9/99), a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto.”

No caso em tela, a ação de cobrança foi movida contra o proprietário do imóvel, pois não havia levado a registro o instrumento particular de compra e venda, embora o promissário comprador se encontrasse na posse e uso do bem.

Lembra o ministro relator que a Segunda Seção do STJ firmou a orientação no “sentido de que a legitimidade passiva dependeria do exame das circunstâncias do caso concreto”. Transcreve precedentes jurisprudenciais do próprio órgão, onde ficou assente que a ação de cobrança de taxas de condomínio deve ser proposta, em princípio, contra quem figure no álbum imobiliário como proprietário, promissário comprador, cessionário ou como locatário da unidade autônoma em relação a qual existe débito em aberto” (REsp n. 30.117). Argumenta, ainda, que o adquirente assume a obrigação l deixada pelo alienante. “Tratando-se de obrigação legal, o adquirente dela não se exonera nem mesmo através de cláusula na escritura isentando-o desse encargo, embora lhe seja permitido denunciar a lide ao devedor originário para dele haver, regressivamente, a quantia que ele, denunciante, for condenado a pagar.” Também acentua que “cumpre ao adquirente informar-se junto ao síndico ou ao administrador do edifício se há débitos pendentes perante o condomínio, deduzindo da importância a ser paga ao alienante o suficiente para solver aqueles encargos”, e que não é “lógico que se obrigue o condomínio a, num exercício de vaticinação, adivinhar quem e em que condição determinada pessoa está na posse da unidade em relação à qual existe débito em aberto”.

O ministro Sálvio de Figueiredo não concorda plenamente com o ministro Ruy Rosado de Aguiar, para quem “a ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis” (REsp n. 194.481).

 

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